住宅ローンの金利はどうやって計算するの?基本的な考え方からその他費用・ボーナス払いなども紹介

この記事では、住宅ローンを組んだ時に必ず払うことになる金利について、さまざまな情報を紹介していきます。
具体的には基本的な計算方法や金利の種類、さらに支払方法やその他費用等についての紹介になります。

金利について

金利とは

よく「金利○○パーセント」という表記を目にしますが、つまり金利とは何なのでしょうか?
ひとことで言うと、お金を借りている間に払う金額「利息」を求める割合です。

利息については以下の記事で解説しています

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金利タイプ

金利には大きく分けて、変動金利と固定金利というタイプがあります。世の中の金利水準に左右される金利ですが、ローンを組んだ後にも変動するかどうかで変動金利・固定金利と呼び分けています。

特徴として、変動金利には途中で金利が上がるリスクもありますが、金利設定が固定金利より安くなっていることが多いです。逆に固定金利は金利設定は高めですが、金利は上下しないので返済計画が立てやすい金利タイプです。

住宅ローンを選ぶ際にはまず、この金利タイプを決めてから銀行や商品を比較するのが良いでしょう。

金利タイプについては以下で紹介しているので、詳しく知りたい方は読んでみてください。

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計算方法

金利の計算方法に関しては、たくさんのシミュレーションサイトがあり、知らなくてもあまり困りません。ちょこちょこっと必要情報を入力してボタンを押せば、すぐ計算結果が確認できるようになっています。

とはいえ、自分で計算方法を知っていれば住宅ローン返済のイメージもしやすく、返済方法や繰り上げ返済による違いも理解することができます。これは住宅ローンを組む・変更する際に役立ってくるでしょう。

返済方法の種類

返済方法の種類としては、一般的に「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類があります。それぞれで支払額の計算方法が違っています。

「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定になるように計算されている方法です。返済が進むにつれて元金に合わせて利息も減るので、内訳としては利息の割合が減っていくことになります。

こちらの計算方法はやや複雑になりますが、前半の月ごとの支払額が高くならないので、この「元利均等返済」を選択する人が多いようです。

「元金均等返済」は、元金の返済額を一定として毎月の返済額を計算する方法です。
よって計算方法は簡単、元金を支払期間の月数で割って、あとは毎月そこに利息を上乗せするだけです。もちろん元金の返済が進むと利息が減っていくので、返済額が毎月減っていくことになります。

実は総返済額としてはこちらの「元金均等返済」の方が安くなりますが、返済を始めたころの負担が大きくなってしまうので、教育費など家計のバランスも考えて選ぶ必要があります。

「元利均等返済」の計算方法

前の項目で紹介したとおり、「元利均等返済」は計算方法がやや複雑になっています。
まず、毎月の返済額は以下の計算式で求めることができます。

毎月返済額 = 借入額×{月利(1+月利)^返済回数/(1+月利)^返済回数-1}
※^:累乗

例えばここに借入額3,000万円、返済期間35年、年利1.0パーセントというパターンをあてはめて計算すると、毎月の返済額は8万4,685円と計算できます。

今回は端数切り捨て、月利は年利の1/12(年利1.0パーセントの場合、月利は0.01/12)で計算していますが、そのあたりの基準は銀行によります。銀行の端数の扱いや月利の計算方法によって、結果は少し変わってくるということですね。

この「元利均等返済」は毎月返済額が一定になるので、あとは月によって変わってくる利息分を把握すると、元金の残高も計算できるようになります。

利息は「借入額の残高×月利」で計算すればよいので、その結果を月返済額から差し引き、その月払った元金分の金額を求めることができます。あとは「借入額の残高-その月払った元金分の金額」をすれば、最新の借入額残高を計算することができますね。

その他の費用

毎月の支払額は上記の方法で計算できますが、「総支払額」として考えると、さらに必要な金額が出てきます。

いわゆる諸費用と言って、手数料をはじめとするさまざまな金額のことです。その大部分はローンを組む際に支払うことになり、まとまった金額である上に銀行による違いも大きいため、住宅ローンを考えるうえで外すことのできない要素です。

銀行によっては金利が安く諸費用が高くなっているといった場合もあります。住宅ローンを選ぶ際は、必ずこの諸費用も含めた「総支払額」で考えましょう。

なお諸費用については、銀行による違いも含めた解説を以下の記事でも紹介しています。

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その他の支払方法

上記のように金利の仕組み・計算方法を理解すると、「こういう支払い方ができれば総返済額も減らせるんじゃないか?」と考えるかもしれませんね。

そこで、通常の月ごとの支払方法以外についても代表的なものを紹介します。

繰り上げ返済

その名のとおり、繰り上げして返済する方法です。繰り上げ返済して返済期間を短縮すればそれだけ完済に近づき、利息も少なくなります。

もちろん無理して返済してしまうと、不測の事態が起きたときに手持ちの現金が無くなる可能性も出てしまいます。あくまで余裕を持つことも大切です。

資金に余裕がある時やボーナス月に繰り上げ返済しても良いですね。

なお、繰り上げ返済に手数料がかかる場合もあります。あらかじめ確認しておきましょう。

ボーナス払い

ボーナス月の支払いを増やし、代わりに月々の支払い負担を減らすという仕組みの支払方法です。

一般的には「ボーナス払いの併用」という言い方で、毎月の支払いに加えてボーナス月に一定額の支払いを上乗せする方法が多くとられています。年間支払額は変わらず、月の負担配分のみ変更するイメージです。

ただし以下の理由から一般的にはあまり推奨されておらず、検討には実情をよく理解することが必要です。

  • ボーナスが変動する/無くなる可能性を考慮(一定額が支払われ続ける保証はない)
  • 総支払額が高くなる(ほかの月の支払い額が少ないので、ボーナス月までの利息が高くなるため)
  • 月々の返済額が安く見えるので、売り手からは商品がお買い得かのように勧められることもある

とはいえ、返済期間を短縮するつもりでのボーナス返済活用であれば、検討しても良いかもしれませんね。

もちろん無理のない範囲を意識し、万が一ボーナスが無くなった場合も考えて貯金を用意しておいた方が良いでしょう。

ただ、そこまでするぐらいなら、頭金を増やしたり繰り上げ返済した方が利息も浮いてお得にも思えますが…

人それぞれ事情があり、支払方法の合う合わないも違うと思います。この記事にあるようにそれぞれの支払方法をよく理解しながら、より自分に合った支払方法を見つけましょう!