昨今の住宅ローンは、薄利多売と言うのか、とにかく低金利で組めるのが特徴的。
住宅ローンがこんなに低金利で、銀行は利益があるのでしょうか。実際のところ、競争が激しくなり、ネット系の銀行も増えて、選択肢が増えた現代の住宅ローン業界は、それ単体ではやはり大きな利益が上がる分野ではなくなっています。
競争の過熱により、金利の引き下げ合戦が起きています。消費者には嬉しいことですが、貸し手は利息の中で原価を見込んでやりくりしなければなりません。
銀行から借りた場合には団体信用生命保険料を銀行が利息の中から保険会社へ払っています。死亡と高度障害対応の基本の団体信用生命保険料は最初から金利に含まれています。これだけでも金利の0.2%ほどのコストと言われます。
他にも資金調達や事務のコストなど考えると住宅ローンの金利が、いまは0.5%ほどのものも珍しくありませんので、住宅ローンは借入期間が長いとは言え、それだけでは収益の上がるものではなくなっています。
金利競争が激しくなったことから、銀行は他と金利以外のところで差別化をする方法を探ったりしています。
例えば、外国籍の住宅ローンは三菱ＵＦＪ銀行や三井住友銀行のようなメガバンクしか選択肢がありませんが、審査の基準が同じですと、当然金利が低い方に流れてしまいます。そこで、三井住友銀行は金利ではなく、審査の基準を差別化することを始めています。
一方で、顧客の対象を絞っているところもあります。ゆうちょ銀行は金利の優遇がありませんが、自営業など所得での審査では住宅ローンが通らない場合など、会社員以外を対象に住宅ローンの商品を提案しています。
消費者目線では、住宅ローン利用者に家事代行サービスが付帯されたり、ショッピングが割引されたりするサービスをもつ住宅ローンの取り扱いのある銀行も増えました。
目次
固定金利と変動金利で異なるもの
金利が違う、リスクの考え方が違う、それ以外にも変動金利と固定金利では手続きに関して異なる点があります。
例えば、返済途中で金利タイプを変更する際に手数料がかかることがあります。変動金利に変更するときは無料、固定金利を選択するときは有料というように固定金利の手続きには手数料がかかることも。
他にも繰り上げ返済手数料があります。インターネットバンキングを利用したりすることで手数料が無料の銀行も増えました。しかし、手数料が有料の銀行もあり、その多くは繰り上げ返済をするときの選択中の金利タイプに応じて手数料が変わり、変動金利よりも固定金利の方が高く設定されています。
次に説明する金利タイプごとの特徴を踏まえて、どちらが良いのか判断していきましょう。
変動金利
短期プライムレートに連動して決まります。2009年以降は多くの銀行で2.475％の店頭表示金利がずっと続いています。
今現在住宅ローンを変動金利で借りている人は、この2.475%という金利が変わった時に影響を受けます。ただし、多くの銀行は変動金利の場合に5年ルールや1.25倍ルールと言われるものがあり、毎月の返済額が急に増えることはありません。
5年ルールは5年間の間は金利の変動があった場合でも返済額を変えず、元金と利息の割合で調整するものです。金利が上がれば毎月の返済額は変わっていないのに利息の負担が増えていて、金利が下がれば毎月の返済額は増えていないのに、元金が早く減っていくことになります。
1.25倍ルールは、変動金利が急激に上がってしまっている場合、返済額の見直しのタイミングで返済額の上限を前の返済額の1.25倍までとするルールです。
金利が上がる局面でもこのルールがあることで、毎月の引き落としが翌月から2倍になってしまうことはありません。しかし、金利が上がると利息の負担が増えるため、元金の減りが当初の予定とはズレてきてしまいます。
変動金利は現状は低金利ですが、将来金利が上がってしまったときに返済額が増えてしまうリスクは常にあります。総返済額の見通しが立たないことがデメリットです。
固定金利
固定期間が長いほど金利が高くなります。
大きく分けて借入期間の全期間を固定金利にするタイプと、借入期間の一部の期間のみを固定金利にする二つがあります。
変動金利と違い、店頭表示金利は毎月多少の変動が見られます。とくにマイナス金利が発表されたときはメガバンクが大きく固定金利を下げて、変動金利並みの金利になったときは話題になりました。
それ以降も固定金利を目玉にしている銀行も増えているので、毎月チェックしたいところです。
借入れの際に適用される金利は融資が実行された時点、住宅ローンの契約時点、本申込時と実行時の低い方など銀行によって異なるので、、固定金利の金利が良いと思ったときは、早めに動いたほうがいいでしょう。
全期間固定金利
王道はフラット35と呼ばれる住宅ローンが有名です。地方銀行では全期間固定金利の商品は少なく、メガバンクでは全期間固定金利も取り扱いがあります。三菱ＵＦＪ銀行ですと、35年目まで1年単位で固定金利を選べます。
金利が変わるリスクがゼロなので、返済計画が始めた時から一目瞭然です。住宅ローンで得をする損をするという考えよりも、確実な返済や金利上昇時のリスクに対処できない方は全期間固定が安心です。
固定金利選択型
固定金利選択型とは、35年借入の場合の10年固定金利など、借入期間の一部の期間のみ固定金利になるタイプを指します。
地方銀行では、変動金利と10年固定金利の固定金利選択型プランをメインで融資している企業が多いです。
どの金融機関も金利の引き下げがあるので、店頭表示金利と実際の借り入れ金利が異なります。「最大年▲年1.8%」と書かれているものが店頭表示金利からの引き下げのことです。
この優遇金利が、借入期間の全期間の引き下げなのか、当初の期間のみなのかを確認してみましょう。
全期間引き下げは文字通り35年借り入れなら35年間ずっとそのときの店頭表示金利から、完済まで金利が引き下がっている状態になります。
もう１つが当初の引き下げが大きくとってあり、以降は引き下げが少なくなるパターンです。
3年固定や5年固定金利、10年固定金利でとても低い金利のものが目に入ることがあります。これは当初の引き下げが大きくとってあり、それ以降は引き下げが少なくなる2段階引き下げの金利プランと言われるもので、当初の期間が終わると、適用金利が上がる可能性が高いです。
繰上げ返済を考慮せずに毎月返済のみで考えていくと借入期間の長さにもよりますが、35年借入の場合は当初の期間引き下げが大きいものよりも全期間一定して引き下げがあるものの方が総返済額が少なくなることもあります。2段階引き下げの仕組みを具体的にみてみましょう。
2段階引き下げのプラン
三菱ＵＦＪ銀行ですと、8月のプレミアム住宅ローンの10年固定金利は当初の10年が年2.5％の引き下げがあり、適用金利が0.8％になります。
10年の期間が終わると引き下げが1.6％になります。最初に大きな引き下げの優遇があって、それ以降には引き下げ幅が小さくなるのが分かります。
このとき3000万円を35年借入れで計算すると、最初の10年間は金利が0.8％なので、毎月の返済額は81,918円です。11年目からは今と店頭表示金利が変わらない場合で同じ10年固定を選ぶと（平成29年8月の10年固定の店頭表示金利3.3％）引き下げが1.6％で、適用金利が1.7％になります。すると毎月の返済額は91,162円になります。
店頭表示金利はその時にならないと分からないものですが、現状よりも大きく下がっていない限り、引き下げが少なってしまうと、実質的な借入金利は高くなる可能性が高いことが分かります。
また、11年目以降に10年固定以外の固定金利や変動金利を選ぶこともできるため、必ずしも上記と同じになるとも限りません。
固定期間終了後は変動金利を選ぶと店頭表示金利が変わっていなければ、（平成29年8月の変動金利の店頭表示金利2.475％）1.6％引き下げになると、適用金利が0.875％になります。
三菱ＵＦＪ銀行に限らず、まず初めに目玉となるの大きな金利優遇がある住宅ローンは多く、それだけで計算してしまうと、返済負担が何年後が先には増えてしまうことも。
未来の金利は不確定なものとはいいつつも、優遇が1%近く少なくなってしまうと将来の適用金利が高くなってしまう可能性は十分高いと言えます。
安心感を取るなら固定金利。直近の低金利の恩恵を受けるなら変動金利
固定金利は数年ではメリットを実感することが難しいかもしれませんが、確実な返済計画を望む場合は固定金利が良いでしょう。
ある程度の返済計画に余裕を持って、将来のリスクの許容ができるのであれば、今しかない低金利のメリットを変動金利でより受けるのが良いでしょう。
