住宅ローンの固定金利の特徴!変動金利との違いは?

住宅ローンの固定金利の特徴!変動金利との違いは?

金利の種類には固定金利のタイプと、変動金利のタイプがあります。住宅ローン借り入れの時には、それぞれの特徴をよく理解したうえで選ぶことが必要です。

この記事では固定金利に重点を置いて紹介していきます。とはいえ、分かりやすいように変動金利と比較しながらの紹介になっています。

固定金利とは

固定金利は、借り入れ時点から金利が変動しないローンです。

その名のとおり、借り入れ時の金利で固定されるため、世の中の金利水準がどれだけ変わっても金利の見直しは行われません。

変動金利との違い

固定金利とは逆に、定期的に金利が見直されるのが変動金利タイプのローンです。半年ごとに金利が見直され、世の中の金利水準と合わせて返済額が変動します。

ただし一般的には5年ルール・125%ルールと言われるルールが適用され、総返済額が変わっても直近の返済額は大きく変わらないようになっていることが多いです。

とはいえ大きく増えないのは直近の返済額だけで、変更された金利は都度、総返済額に反映されるので、遅かれ早かれ変動に応じた額を払うのは変わらないのですが…

固定金利タイプの種類

固定金利タイプのローンの中にも種類があります。「全期間固定金利」と「固定期間選択金利」と呼ばれ、変動金利と同列に3種類の金利タイプとして認識されることもあります。

全期間固定金利は、文字通りローンを完済するまで金利が固定されているタイプです。変動金利や固定期間選択金利と比べ、金利設定は高めに設定されています。

固定期間選択金利は、3年・5年・10年といった一定期間の間、固定金利タイプとして返済を行います。変動金利と同じくらいか、時にはそれ以上に低い金利設定になっていることもあります。

所定の期間が過ぎるとまた金利タイプを選択することになりますが、特に手続きをしなければ、原則としては自動的に変動金利に切り替わります。

ちなみにこの時には、変動金利の125%ルールは適用されず、固定されていた金利からいくら上がろうとその時の変動金利が適用されます。

固定金利のメリット、デメリット

どの金利タイプを選ぶのが良いのか。「これから絶対に金利は急上昇する一方だから、全期間固定金利!」「これからずっと低金利が続くから変動金利!」と、さわやかに決められれば良いですが、未来が読めない以上そうもいきませんね。

それぞれのメリット、デメリットを理解し、自分の状況や世の中の動向と照らし合わせて、自分に合ったタイプを選択することが必要になってきます。

ここでは各金利タイプのメリット、デメリット、そしてその金利に向いている状況を想定していきます。

全期間固定金利

メリット
  • 金利が固定されている安心感があり、金利上昇によるリスクを考えなくて良い
  • 返済総額が変わらないので収支計画が立てやすい
デメリット
  • 変動金利より金利が高めに設定されている
  • 今後低金利で推移すれば、変動金利より返済額は多めとなる

向き不向きの想定
今の低金利の恩恵を受けたい、またはこれから収入が落ちるので安定した収支計画を立ててお金を貯めていきたい、といった場合に合っていると言えます。

固定期間選択金利

メリット
  • 期間中は、金利が固定されている安心感があり、様子を見ることができる
  • 変動金利と同じ、またはそれ以上に低めの金利が設定されている場合もある
デメリット
  • 期間中は固定金利のため、途中で金利が上がり始めた時には、期間終了まで金利タイプを切り替える踏ん切りがつきづらい
  • 期間終了後、手続きしなければ原則変動金利に自動切り替えとなり、その際の金利がいくらでも変動金利の125%ルールは適用されない

向き不向きの想定
設定した期間中は教育費等で支出が多くなる、または収入は少ないが期間中に上昇予定という場合に、合っていると言えます。

変動金利

メリット

  • 今後金利が上昇しなければ、ずっと低金利の恩恵を受けられる
デメリット
  • 金利上昇によるリスクがある
  • 金利が上昇すれば返済額も上昇し返済が苦しくなる不安がある

向き不向きの想定
借入額が少ない、または夫婦共働き等で資金に余裕があり、金利の変動に対応できる場合に合っていると言えます。

住宅ローン金利について、今後予想される動き

このように、金利タイプを考えていても良く分かりますが、住宅ローンにとって、今後の世の中の動向はとても重要な要素になりますね。

未来について誰にも断言することはできませんが、ここで最近の金利の状況と、ざっくりと予想できる今後の動きについて、ほんの少し書いてみたいと思います。

日本では2016年1月に史上初めてマイナス金利政策が導入され、以来、大幅な低金利状態となっています。しかし最近はその状況にも新たな動きが出てきました。

7月の日銀の金融政策決定会合からの、一定の金利上昇が容認されるとの見方や、安倍晋三首相の総裁任期と照らし合わせたアベノミクスの終了、金利上昇の予測が、世の中で広がってきています。

そのほか、米住宅ローンの金利の上昇や、申請指数が4年ぶりの低水準といったニュースも流れ、日本でも住宅ローンの金利の上昇がますます心配される状況になってきました。

金額の大きい住宅ローンにとって、少しの金利上昇であっても、家計へ影響は十分に考えられます。

ただし一方では、日銀より、変動金利は当分の間極めて低い水準を維持するとのフォワードガイダンスが表明されており、銀行が変動金利を上げにくい状態になっています。

今が大幅な低金利状態であることは確かです。上昇の動きも見えてきているため、早めに借り入れ、借り換えを考えるには良いタイミングだと考えられます。

住宅ローンの相談をした際に、中には世の中の動向をだしにローン契約を急かされるような事もあるかもしれません。営業として顧客を確保するための作戦という可能性も考え、あまり慌てすぎずによく考えながら進めましょう。