住宅ローンの基礎知識

中古戸建住宅の購入で住宅ローン控除は受けられる?

住宅ローン控除の条件とはどのようなもの?

住宅ローン控除を受けるためには、年間の所得額が3,000万円以下であることや、融資期間が10年以上の住宅ローンを金融機関などから借り入れていることといった条件があります。

また、購入する物件そのものについてもいくつかの規定が設けられています。

床面積に関しては50平方メートル以上という定めがあり、中古住宅を買おうと考えている場合、こちらの建物自体についての条件がより重要なものとなってくるでしょう。
なかでもポイントとなるのが築年数や耐火構造、耐震基準などに関する規定です。

購入した物件が中古住宅の場合、耐火建築物であれば築25年、それ以外のものであれば築20年までは、住宅ローン控除を受けることができます。
つまり築年数の上限は、中古マンションであれば概ね25年以内、中古戸建住宅であれば概ね20年以内ということになってくるのです。

また、築年数の条件を満たしていなくても、耐震基準に適合している物件や、取得日までに耐震改修工事を行った住宅については住宅ローン控除の対象となってきます。

この場合、住宅ローン控除の申請の際に、耐震基準適合証明書などの書類を添付しなくてはいけません。
建物が耐震基準を満たしているかどうかは、不動産会社が用意している販売資料の中に記載がされています。

しかし、築年数の古い一戸建て住宅などは、仲介を行っている不動産会社や売主の側では、耐震基準の調査までは行っていない可能性があります。
その際には買い手自身が費用を負担して、建物の耐震強度について証明してもらうことが必要です。

現在コロナウイルス感染症の流行により、控除を受ける際の確定申告は当初の延期された4/16以降も取り扱うようになりました。今回の再延期に対する諸注意やcovid-19に関する公的融資制度をまとめた記事を用意していますので、一度ご確認ください。

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築年数の古い戸建住宅でも大丈夫?

では、築年数が20年を超えていて、耐震基準も満たしていない中古住宅の場合はどうでしょうか。
新興住宅地の物件でなければ、都心部や地方の町でもこういった住宅の情報を目にすることがあります。

また、相続などで家を手に入れたという人は、内装や外観がしっかりしていれば、手直しをして住み続けたいと考えることもあるでしょう。
このような建物については、耐震リフォーム工事を行った上で住宅ローン控除を申請することができます。

住宅ローン控除を受けるためには、住居を取得してから6カ月以内に実際にその家で暮らし始める必要があります。
そのため、購入後半年以内に耐震改修工事を済ませておけば、築年数の古い中古住宅であっても、住宅ローン控除の対象となってくるのです。

最近では、こうした購入後のリフォーム工事を想定して販売されている中古戸建住宅もあります。
繰り返しになりますが、家の耐震基準を証明するためには、耐震基準適合証明書などの書類が必要です。
この証明書は、原則として売主に対して発行されたものでなくてはいけません。

住宅の引き渡し日よりも前に仮申請を行っておくことで、買主に対して交付された証明書であっても、住宅ローンの必要書類として認められることになっています。
すなわち、中古住宅の売買契約を結んだ後、リフォームが始まる前に、耐震基準適合証明書の仮申請書をあらかじめ取得しておきます。

その後は、建築業者に頼んで耐震改修工事を実施してもらい、工事が完了した時点で建物の耐震基準適合証明書を発行してもらえば、その家に関しては問題なく住宅ローン控除が適用されることになるのです。

中古住宅を買ったときの住宅ローン控除の申請方法

最後に、中古住宅の購入後に、住宅ローン控除の申請をするときの必要書類などについて見ていくことにします。
住宅ローン控除を受けるためには、公務員やサラリーマンの場合であっても確定申告を行わなければなりません。

ただし、所得税や住民税から控除されるのは、12月31日時点での借入金残高の1%となるので気をつけてください。

申告をする際には、地元の税務署へ行けば、確定申告書と住宅ローン控除のための計算明細書をもらうことができます。
また、住民票や源泉徴収票、借入金残高証明書といった添付書類は、新築住宅を購入した場合と同じです。
売買契約書や建築請負契約書など、物件の取得や建築・増改築に関する書類も提出しなくてはいけません。

次に、築年数や耐震基準の条件をクリアしていることは、どのようにして証明すればよいのでしょうか。
築年数については、通常であれば購入した住宅の登記簿謄本に記載されています。

しかし、あまりに古い物件の場合は、土地の合筆などによって築年数の記載がないこともあるでしょう。
このような場合、法務局で取得できる閉鎖登記簿謄本が必要になってくるケースがあります。

耐震基準の証明書類としては、2年以内に調査が行われた際の耐震基準適合証明書か、耐震等級が書かれた住宅性能評価書のどちらかを添付すればよいです。
耐震リフォームを行ったという請負契約書だけでは証明とはならないので、その点についても注意しておきましょう。

ここまで見てきたように、たとえ中古住宅であっても住宅ローン控除を受けられる可能性は十分にあります。
築年数などの記載を見て諦めてしまわずに、気に入った物件があれば、不動産会社に問い合わせをしてみることで、リーズナブルに自宅を手に入れられることもあるのです。

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