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そもそも住宅ローンの返済途中でも名義変更は可能なの？
A代さんのように、ローンを組んで不動産・土地を購入し、返済が終わっていない場合は、住宅ローン会社に名義変更をしても良いか確認をおこない、承諾を得て名義変更をおこないます。
コロナウイルス感染症による不況の影響により毎月の住宅ローン、賃貸家賃の支払いに困っているという方は、現在、住宅金融支援機構含む公的融資制度の利用要件が緩和されています。
自分が利用できる制度がないか公的融資制度をまとめた記事を用意していますので、一度確認してみることをおすすめします。
住宅ローンは契約時に「許可なしに名義変更をしてはいけない」と定められている
厳密に言うと、不動産や土地の名義は、司法書士を通して、抵当に入っている家でも、抵当権者の同意なしに所有権を移すことは民法上可能です。
しかし、住宅ローンを契約した時点で、抵当権者である金融機関の承諾を得ずに、家や土地の名義変更をすることは契約違反にあたります。
そのため、家と土地の名義変更をおこなう場合も、住宅ローン会社の承諾が必要なのです。
ルール違反が発覚した場合、住宅ローン会社との契約解除、ローンの一括返済を求められる可能性もあるので、リスク回避のためにも、必ず確認をおこなうようにしましょう。
メモ※抵当権（ていとうけん）とは、金融機関がお金を貸す変わりに、不動産と土地を担保として確保しておける権利のこと。万が一、お金を借りる側が返済不能の状態になったら、その不動産と土地を売却して、返済金を回収できるようにする、債権者側（住宅ローン会社）の備え。
住宅ローン会社にとって名義変更はやりたくない
承諾を得るために、住宅ローン会社に名義変更の相談をしても、一般的に、承諾をしてくれないことの方が多いです。また、契約内容で「名義変更は認めない」としている企業もあります。
住宅ローン会社にとって、名義変更は、新たにローンを組み直すのと、ほぼ変わりがありません。そのため、契約時におこなった審査が全てムダになります。
審査は、ローンを組みたいと検討している人の収入や勤務先の状況、その人の財産となる物件の価値が、借入額と見合ったものなのかを判断して、金利を含めて支払いが滞らないようにするためにおこなっているもの。
住宅ローン会社がおこなってきた、それらの判断がすべて無になるのです。
また、悪意のある契約者が差し押さえを防ぐために家の名義を変えてしまった場合、これは詐害行為にあたります。
更に、共有名義で住宅ローンの契約を交わして、単独名義への変更を希望してきた場合、自住宅ローン会社は、共有名義人同士の収入の合計金額で返済プランを立てています。
単独名義へ変更を許可すると、契約時に想定していたプランから外れて、支払いが滞る、支払いしてもらえなくなる危険性があります。
このように、住宅ローン会社にとってはリスクが高い行為のため、簡単に承諾はしてくれません。
そのため、返済途中の住宅ローン（不動産、土地を含む）の名義変更は、契約者が希望をしても、受けてもらえないパターンが多いのです。
ただし、名義変更を受けてもらえるケースもあるので、関係や状況別に分けて、次から説明をしていきます。
＜関係別＞住宅ローンの名義変更はできる？状況別の注意点
住宅ローンの名義変更ができるケース、できないケースを契約者の関係や状況別に見ていきましょう。
ただし、金融機関との契約内容やローンの残額、単独（または共有）名義での契約なのか等によって、名義変更ができるかどうか異なります。
詳細は、住宅ローン会社に必ず確認をしてください。
夫婦間での名義変更
夫婦間で名義変更の検討をするタイミングとして下記のケースを例としてあげてみました。
- 離婚をしようと思っている
- 共有名義にして夫婦ともに住宅ローン控除を受けたい
- 妻が出産で働けなくなるので共有名義から単独名義にしたい
離婚をする場合
※このページでは、元々のローンも家も、夫の単独名義で契約をしていて、妻の名義に変更をしたい、といった状況を仮定して説明をしていきます。
離婚をする場合、大前提として重要なのは、妻に安定して返済に支障がでないほど十分な収入があるかどうか。
妻も夫と同等の収入を得られる見込みがあると判断してもらうことができれば、住宅ローンの名義変更に応じてもらえるケースもあります。
上記は単独名義での契約を例にしましたが、夫婦の共有名義で契約をしていると、住宅ローン会社から承諾を得るのは困難になります。
これは、前述の「住宅ローン会社にとって名義変更はやりたくない」で説明したとおり、共有名義での契約は、夫婦の収入合計で返済プランを立てているので、単独名義への変更を許可することで、契約者の収入が落ちる＝支払いが滞るといった可能性があるからです。
そのため、共有名義の契約には、金融機関はシビアな対応にならざるを得ません。
離婚は、住宅ローンの名義変更の問題以前に、どちらが住むかで揉めたり、ローンの支払いをどうするかで争ったりするケースをよく聞きます。
お子さんがいる場合は、学校で指定された学区の関係で、引っ越しはしたくない事情などがあるかもしれませんが、一番シンプルでトラブルになりづらいのは、家を任意売却して財産分与をすることです。
もし、名義変更ができない、夫婦間で話がまとまらないときの最終手段として、頭の隅に置いてみてくださいね。
夫婦の共有名義にしたい
奥さんか旦那さんの名義だったものを２人の名義に変更したいという場合は、金融機関からみても、収入が増えると想定できるので、前向きに検討をしてくれると考えられます。
共有名義から単独名義にしたい
出産などを機に夫婦共同で支払っていたものを単独名義に変更したいケースもあるかもしれません。
しかし、場合によっては、贈与税がかかってくることがあります。
なぜなら、借入金の返済者が二人から一人になることで、支払いを続けていくことになる債務者が、もう一方の負債をすべて引き受けたと見なすことができるからです。
誰かに財産を贈るだけでなく、負債の肩代わりをするということも、法律上は贈与と考えられるのです。
ですから、住宅ローンを変更する際には、ローンを販売している金融機関の担当者に詳しい話を聞くか、あるいは税理士などの専門家に相談をして、贈与税が発生する可能性があるかどうかを確かめておく必要があります。
例として、夫婦で所有している家の持分割合を変更した場合、金銭のやり取りがなければ贈与に当たり、夫婦が5：5で共有していた家の持分割合を、夫が8、妻が2というような変更をしたときには、妻から夫への贈与税が発生することになります。
不動産の贈与にともなう贈与税は少なくない金額なので、こういった費用についても意識しておいたほうがよいかもしれません。
親子間での名義変更
親子間で家とローンの名義変更をしたい場合（またはその逆）について見ていきましょう。
大前提として、新たな債務者の支払い能力が問題ないか、債務者が対象物件に居住するといった２つの条件が必須です。
また、親のローンを子どもが引き継ぐ場合、子どもが他の住宅ローンを契約していない（１人で２つ以上の住宅ローンの契約はできない）のも条件に含まれます。
また、親子リレー返済という制度を活用して名義変更ができる場合もあります。
親子リレー返済とは、親と子、２世代を通して返済する借り方です。
一定の期間中は、親が返済をして、年齢や病気などの関係で返済が難しくなったら、子どもにバトンタッチして返済をしてもらうといった返済方法です。
この返済方法の場合は、上記の前提条件にプラスして子どもの年齢が20歳以上～70歳未満である必要もあります。（金融機関によって適用条件が異なるので、申込みを検討している場合は、検討中の金融機関に詳細を確認するようにしてください）
親子リレー返済で契約をした場合、子どもに支払いをバトンタッチした時点で名義変更がおこなわれる仕組みになっています。
条件が合うなら住宅ローンを借り換えするのもアリ
新たに住宅ローンの契約を結ぶ人の返済能力が整っている、他の住宅ローンを組んでいないなどの条件が合うようであれば、現在契約している名義の変更をするのではなく、住宅ローンの借り換えをすることで、別の金融機関と新しい契約を結ぶのもひとつです。
下記の条件に当てはまる人は、低金利の住宅ローン会社で契約しなおすことで、名義変更ができるだけではなく、経済的な負担も軽くなるメリットもあります。
- 金利が1％以上下がる
- ローン契約期間が10年以上残っている
- 元本が1,000万円以上残っている
ローンの借り換えと同時に家の名義も変更する方法
贈与税の負担なしに自宅の名義を変更したい、またローンの借り換えも行いたい、そんな時にはどうすればよいでしょうか。
ひとつは、家を共有している所有者の間で、所有権を売買するというやり方があります。
非課税限度額を超えていれば、所有権を売った人には譲渡所得税がかかることになりますが、夫婦が別居するといったケースではこの方法が用いられることもあります。
また、たとえ贈与であっても控除の枠内であれば税金は課されません。
贈与税には基礎控除額があり、年間110万円までであれば課税対象外で、夫婦間や親子間、兄弟間の贈与であれば、さらに税額が減免されます。
この仕組みを利用することで、何年間かかけて持分割合を少しずつ変更していく方法もあります。
では、住宅ローンの借り換えと同時に名義を変更するというケースではどうでしょうか。
この場合、負担付贈与という制度を利用することができます。
負担付贈与では、財産を贈与される人が負債も同時に引き受ける場合、財産と負債を合わせてプラスになった分にだけ税金が課されることになっています。
すなわち、連帯から単独に切り替えて住宅ローンの借り換えをするのであれば、債務者から外れる人の家の持分を、返済を続ける人に移しておくことで、贈与税をなくしたり減額することができるのです。
よかれと思って住宅ローンの借り換えをしても、後になってから税金の大きな負担が生じてしまっては何にもなりません。
贈与税がかかる仕組み、かからなくする方法を知っておくことで、ローンの借り換えも上手にスムーズに行いたいものです。
