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住宅ローンを組みたいのに年収が低い場合の対応策
そろそろ住宅を購入しようと思ってはいるが、年収が低いから住宅ローンの審査が通るか不安な方もいらっしゃると思います。このページでは、住宅ローンで借入額を確保したいのに、年収が低い場合に考えられる解決策をご紹介します。
コロナウイルス感染症による不況の影響により毎月の住宅ローン、賃貸家賃の支払いに困っているという方は、現在、住宅金融支援機構含む公的融資制度の利用要件が緩和されています。
自分が利用できる制度がないか公的融資制度をまとめた記事を用意していますので、一度確認してみることをおすすめします。
妻の名義で住宅ローンを契約する
夫には持病がある、転職したばかりで夫では審査が不利になる、妻が看護師など資格があるため有利に審査ができるという理由で、妻で住宅ローンを借りた方が優位に進められるケースがあります。
昨今は単身女性の住宅ローンにも積極的に取り組む銀行も増えており、あえて妻が借入人になることも可能です。
しかし、一般的には夫が住宅ローンを組むことが多いため、連帯保証人にすら夫が全く出て来ない場合には説明が求められる銀行もあります。
一番銀行が危惧しているのは夫の個人信用情報に傷があるブラックリストなのではないかという点です。
連帯保証人欄に記載しただけでも、個人信用情報の照会がされますので、夫婦のどちらに個人信用情報に傷があるときは審査に組み込まない方が賢明です。
妻の収入を合算する
住宅ローンの借入（借り換え）は一人である必要はありません。
例えば、配偶者と2人の住宅ローンなどです。2人以上で借りて、夫婦がそれぞれ債務者や主債務者と片方が連帯保証人というケースは少なくありません。
2つ以上の収入を足して審査をすることから「収入合算」と言います。
住宅ローンの審査が年収が低く、通らないときは収入合算をして世帯年収で審査をします。最も多いのが、夫が主債務者で、妻の収入を合算する方法です。
妻は連帯債務者、または連帯保証人ということになります。債務者とは住宅ローンの借入人、保証人とは債務者が返済できなくなったときに返済を求められる人です。
妻が正社員である必要がありますが、一部の銀行ではパートでも合算できることがあります。合算できる額は主債務者の年収の半分までや100%までと銀行によって違います。
婚約者を合算する
結婚予定の相手がいる場合の方法です。
配偶者と違い、条件付きでの収入合算が認められる銀行があります。
多くは住宅ローンの本申し込みまたは、金銭消費貸借契約の際までに入籍することが条件であることが多いです。
赤の他人を住宅ローンの関係者に組み込むことはできないという考えからです。
ただし、一部の銀行では入籍の予定時期、いま入籍できない理由（記念日に入籍したい、喪に服しているなど）を申告すれば、住宅ローンが始まるまでの入籍が条件ではないところもあります。
フラット35の場合は、入籍の条件はありませんが婚姻することの誓約書を提出します。
ボーナスの支給
入社したばかりで、最初の満額のボーナスの支給がないと、毎月の給与だけでは年収の割戻し計算をしたときに低い金額しか出ません。
ボーナスに関しては、雇用契約書や同僚の支給状況を考慮して何ヶ月分が見込まれるという計算をすることもありますが、参考資料程度になってしまったりするので、ボーナスの満額の支給が一度でもあった方が審査は楽になります。
審査金利が低いところで検討する
計算上の話にはなって来ますが、返済負担率が数%～1%以下で基準を満たさないときに審査金利が低いところで探すという方法があります。
年収に対する返済負担率の基準は年収400万円以上で40%まで、年収400万円未満だと35%となっており、これははどの銀行もほぼ同じです。
返済負担率の計算には決められた金利で1年間の返済額を出しますが、この決められた金利というものが審査金利といい、銀行によって差が出て来ます。
高いところでは4%、多くは2.475%で計算します。2.475％とは現在の変動金利の店頭表示金利です。
当然、この計算に用いる金利は低い方が年間返済額が少なくなるため返済負担率も低く出ます。
また返済期間も長いほど1年あたりの返済額が下がり、返済負担率は低くなるので、年齢が若くない方で年収に対して借入希望額が足りないときは、できる限り返済期間が長く取れる（完済時の年齢が高い）銀行にします。
親と住宅ローンを組む
夫婦で住宅ローンを借りて、住宅を購入したいがどうしても夫婦だけの収入では、審査に通らない時に考えられるのが、親に住宅ローンへの参加をお願いするパターンです。
親に住宅ローンなどその他の借入がないときは、合算できると世帯年収はかなり期待できるでしょう。
反対に親世代が住宅ローンを組みたいが、年収が足りない場合は子供を収入合算することができます。
ただ、親の住宅ローンに収入合算する子供は基本的には息子であることが必要です。娘の場合は、未婚でもどうしても将来的な結婚から別居、独立という見方を銀行からされますので難しくなります。
ちなみに年金しか収入がない場合でも、住宅ローンを借りることは可能です。
いずれも収入合算する人は住宅ローンの債務者と同居することが基本的な条件になります。
親に保証人になってもらう
これは審査の途中で銀行から出されることがある条件です。
年齢が若すぎる、借入希望額に対して年収が少ないなどの不利な条件が重なると、親を連帯保証人にすることを条件に審査が通ることがあります。
銀行から借りる住宅ローンには保証会社を利用するため、基本的には連帯保証人を身内に頼むことはしませんが、例外的に借入人の本人だけでは基準に満たないときにこういった条件がつきます。
年収不足の人が回避すべき注意点
その他に借金がある
年収が低い場合、審査に影響を及ぼすその他の借入は致命的です。
車のローンやキャッシング、カードローンがあるだけで返済負担率を簡単にオーバーしてしまうため、借入までに返済を終えなければなりません。
返済負担率とは住宅ローンや車のローンやキャッシング、リボルビング払いなどあらゆる分割払いのローンの年間の返済額が年収に対して占める割合です。
小さなところでは携帯電話やスマートフォンの2年契約の分割払いもローンの計算に含まれます。携帯電話程度なら、ほとんどの方は影響がありませんが、返済負担率がギリギリの方はこのスマートフォンの分割払いが住宅ローンの合否を分けることが稀にあります。
返済負担率の計算は銀行によっても利率が変わるので、ざっくりとしたイメージでは、年収（税込）に対してローンが30%に抑えることを目安にします。
その他の借入があり、住宅ローンの審査が下りないときは、一時的にでも親に立て替えてもらうなどして、返済を済ませる必要があります。
ただ、個人信用情報に影響を及ぼさない借入が１つだけあります。それは奨学金です。奨学金のみは返済に遅滞がなければ個人信用情報には登録されていないようです。
ポイントは頭金よりも収入合算
借入希望額まで年収が足りないときは、頭金を増やすよりも合算できる人がいる方が希望額の住宅を購入できる可能性が高まります。
例えば、住宅ローンの審査ではおおよそ年収の7倍までの借入が一つの目安とされます。
年収300万円の人は7倍すると、約2100万円が借入額の限度の目安になります。
年収300万円で頭金が100万円出せると約2200万円(2100万円借入＋頭金100万円)の住宅が購入できます。
しかし、年収300万円の人に年収100万円の人が収入合算できると、世帯年収400万円で約2800万円まで借りられるので、より予算が高く設定できます。
また、年収400万円を境に借入可能額が大きく伸びるので、年収が審査でネックになりそうなときは、家族との「収入合算」を考えてみましょう。
