住宅ローンの借り換えをするには、当然のようですが、どんな住宅ローンに借り換えるのか決める必要がありますね。
そんなとき、まず最初に「金利タイプ」から絞り込むと、借り換え先選びがスムーズになるでしょう。
金利の低さも大切ですが、その相場自体、金利タイプによって違ったり、返済期間中に変動する場合もあります。まずはどのタイプが自分に合っているか考えると、より絞り込みやすくなります。
ちなみに、借り換え先を絞り込む順序としては、以下のような順番がおすすめです。
- 金利タイプを決める
- 諸費用も含めた「総返済額」を試算する
- 以下について、自分の希望に沿って比較する
- 団信（団体信用生命保険）を含む各種特典
- 利便性（繰り上げ返済手数料・ネット・土日対応有無など）
- 対面相談可否
- 候補の銀行に相談（優遇がもらえるかも？）
この記事では、最初に検討すべき「金利タイプ」のうち変動・固定・フラット35について、借り換えをシミュレーション・比較していきます。
目次
借り換え後のシミュレーション
借り換え前後の状態としては以下を想定します。
借り換え前
残りの返済総額：1,800万円
固定金利タイプ（全期間固定金利）
住宅ローン残りの年数：20年
金利：年3.500％
| 現在のローン（Ａ） | |
|---|---|
| 毎月の返済額 | 全期間：104,392円 |
| 年間返済額 | 全期間：1,252,704円 |
| 借入期間 | 20年 |
| 総支払額内訳 | |
| 総返済額 | 25,054,183円 |
| うち利息分 | 7,054,183円 |
| 利息割合 | 28.20% |
| 諸費用 | 0円 |
| 総支払額 | 25,054,183円 |
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借り換え後
以下の変動・固定・フラット35金利タイプでシミュレーションします。
金利については住信SBIネット銀行の「Mr.住宅ローン」とフラット35の金利で想定しました。
変動金利タイプ
| 借入期間 | 15年 |
| 金利 | 当初 2.775％ |
| 5～10年目 2.975％ | |
| 11年目以降 3.175％ |
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固定金利タイプ（固定期間選択金利）
| 借入期間 | 20年（固定金利期間 10年 + 期間終了後、変動金利） |
| 金利 | 固定金利期間 2.460％ |
| 11～15年目 3.175％ | |
| 16年目以降 3.375％ |
フラット35の金利タイプ
| 借入期間 | 金利 |
| 35年 | 年1.770％ |
※借り換え前後問わず「ボーナス返済なし」「元利均等返済」とする
※融資手数料、保証料、団体信用生命保険料は考慮しない
※借り換えに必要な諸費用については、以下の想定
- 印紙税(ローン契約)：2.0万円
- 登録免許税(抵当権設定)：7.2万円
- 抵当権設定のための司法書士報酬：6.0万円
- 抵当権抹消のための司法書士報酬：1.5万円
合計：16.7 万円
変動金利タイプ
借入条件
| 借入期間 | 15年 |
| 金利 | 当初 2.775 ％ |
| 5～10年目 2.975％ | |
| 11年目以降 3.175％ |
（5年ごとに0.2％上昇として想定）
借り換え前後の比較
| 借り換え後のローン（B） | 差引（B）-（A） | |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 当初 5年間 122,366 円 | 当初 +17,974 円 |
| 6～10年目 123,544 円 | 6～10年目 +19,152 円 | |
| 11年目以降 124,155 円 | 11年目以降 +19,763 円 | |
| 年間返済額 | 当初 5年間 1,468,392円 | 当初 +215,688円 |
| 6～10年目 1,482,528円 | 6～10年目 +229,824円 | |
| 11年目以降 1,489,860円 | 11年目以降 +237,156円 | |
| 借入期間 | 15年 | -5年 |
総支払額内訳
| 総返済額 | 22,203,921円 | -2,850,262円 |
|---|---|---|
| うち利息分 | 4,203,921円 | -2,850,262円 |
| 利息割合 | 19.0％ | -9.2％ |
| 諸費用 | 167,000円 | +167,000円 |
| 総支払額 | 22,370,921円 | -2,683,262円 |
固定金利タイプ（固定期間選択金利）
借入条件
| 借入期間 | 20年（固定金利期間 10年 + 期間終了後、変動金利） |
| 金利 | 固定金利期間 2.460％（以降、変動金利：5年ごとに0.2％上昇として想定） |
| 11～15年目 3.175％ | |
| 16年目以降 3.375％ |
借り換え前後の比較
| 借り換え後のローン（B） | 差引（B）-（A） | |
| 毎月の返済額 | 当初10年間 95,032円 | 当初 -9,360円 |
| 11～15年目 98,347円 | 11～15年目 -6,045円 | |
| 16年目以降 98,833 円 | 16年目以降 -5,559円 | |
| 年間返済額 | 当初10年間 1,140,384円 | 当初 -112,320円 |
| 11～15年目 1,180,164円 | 11～15年目 – 72,540円 | |
| 16年目以降 1,185,996円 | 16年目以降 – 66,708円 | |
| 借入期間 | 20年 | 0年 |
総支払額内訳
| 総返済額 | 23,234,619円 | -1,819,564円 |
|---|---|---|
| うち利息分 | 5,234,619円 | -1,819,564円 |
| 利息割合 | 22.6％ | -5.6％ |
| 諸費用 | 167,000円 | +167,000円 |
| 総支払額 | 23,401,619円 | -1,652,564円 |
フラット35の金利タイプ
借入条件
借入期間：35 年
金利：年 1.770 ％
借り換え前後の比較
| 借り換え後のローン（B） | 差引（B）-（A） | |
| 毎月の返済額 | 全期間 57,524円 | -46,868円 |
|---|---|---|
| 年間返済額 | 全期間 690,288円 | -562,416円 |
| 借入期間 | 35年 | +15年 |
総支払額内訳
| 総返済額 | 24,160,208円 | -893,975円 |
|---|---|---|
| うち利息分 | 6,160,208円 | -893,975円 |
| 利息割合 | 25.5％ | -2.7％ |
| 諸費用 | 167,000円 | +167,000円 |
| 総支払額 | 24,327,208円 | -726,975円 |
シミュレーション比較
今回は諸費用をあまり考慮していませんが、金利タイプごとのシミュレーション結果は上記の通りになりました。
結果を見ると、この想定では変動金利タイプの総支払額が最も少なくなりましたね。
変動金利タイプについて
変動金利タイプは、全期間の固定金利タイプと比べて金利が低く設定されていることが多いですが、後から金利が上昇するリスクもあります。
世の中の金利水準に左右されるため、資金に余裕があるか、短期間で返済する場合に適した金利タイプです。
そのため今回は、15年という他より短期間の設定とし、市場の金利水準は少しずつ上がっていくパターンを想定して試算しました。
短期間のため毎月・年間の返済額は借り換え前より多くなっています。しかし結果的に早く完済できるので、利息は大幅に少なくなっていますね。
ただし、金利が安定しない分、変動金利タイプこそ注意が必要であり、予想が外れることもあると認識しておきましょう。
固定金利タイプについて
借り換え後の固定金利タイプは、固定期間選択金利というプランにしています。
一定期間のあいだ固定金利タイプとして返済し、所定の期間が過ぎるとまた金利タイプを選択するプランです。特に手続きをしなければ、原則としては自動的に変動金利に切り替わるため、この想定でも11年目から変動金利タイプに切り替えています。
一般的に固定期間選択金利は、変動金利と同じくらいか、時にはそれ以上に低い金利設定になっていることもあります。
固定期間が終わる頃の金利水準によっては一気に高金利になることもあるので、注意が必要です。
今回の想定では、変動金利で言ったように金利水準が少しずつ上昇するパターンになっています。そのため、固定期間が過ぎると急に金利が上がる形となり、返済期間が長いこともあって総支払額は変動金利より多い試算となりました。
ですが、当初の金利が低く、返済期間にも余裕があります。そのため毎月の返済額は借り換え前より低く、返済しやすくなっています。
総支払額も変動金利ほどではありませんが、借り換え前より165万円も低いため、十分にメリットのある借り換えと言えるでしょう。
フラット35について
最後にフラット35の試算はというと、なんといっても返済期間が長いため、毎月・年間の返済額の低さは段違いです。支払いのしやすさと返済額の安定度から、毎月のやりくりがかなり楽になりそうですね。
ただし、返済期間が長いということは、その分利息の総額も多くなるということです。総支払額を見ると他のプランより金額が大きくなっていますね。
とはいえ、それでも借り換え前と比べ、この試算では十分メリットの残る返済額となっています。収入が少なくなった等で月々のやりくりを楽にしたい、といった場合に適していると思えます。
上記の通りシミュレーションしてみましたが、実際に試算することで、数字からそれぞれの特徴を見ることができました。一般的な特徴としてではなく、自分のパターンで考えるために、シミュレーションサイト等で試算してみても良いかもしれません。
その他、発生する可能性のある費用について
上記では金利タイプに焦点を当てたシミュレーション結果を紹介しましたが、諸費用については参考程度の値で試算しました。
ですが、金利タイプを決めた後に肝心の返済額を各銀行で比較するには、諸費用も含めた「総返済額」で試算していく必要があります。
この記事のタイトルは金利タイプ別シミュレーションを主題としていますが、ここで諸費用についても少し紹介しておきますね。大事なので！
諸費用は、ローンを組む際に必要になる保証料・事務手数料・印紙代・登記費用といった費用の総称です。諸費用だけなら、ネット銀行系の方がやや安い場合が多いです。ですが、審査が厳しかったり「諸費用が安く金利が高い」といったパターンもあります。
ですから「総返済額」で試算しなければ、結局トータルで安いのか高いのかは見えてきません。
ここでは、そんな諸費用についてザックリ紹介します。
全銀行で共通してかかる費用
抵当権設定登記費用
「借入れ金額の0.4％ + 司法書士報酬」です。全銀行で共通してかかります。
抵当権抹消費用
「不動産1個につき1,000円 + 司法書士報酬」です。全銀行で共通してかかります。
司法書士報酬
銀行が依頼する司法書士によって約5万円～10万円（抵当権抹消費用は1～2万円）といった差が出てしまいます。契約・登記時期が決まっていないうちは銀行さえ概算でしか金額を出せません。
火災保険料
長期一括払いとして諸費用に含めて支払うこともありますが、物件によって相場が異なったりします。借り換えの際に見直すこともできますが、そのまま据え置きでも問題ないパターンも多いです。
銀行によって異なる費用
借り換え先へ支払う費用
事務手数料
融資金額の○○％という形か、「○○円」と固定で提示している場合があり、価格も銀行によって大きく異なります。
印紙代
国税庁のホームページ記載に従った印紙税です。支払う場合の金額差はありませんが、Web上で契約する場合、紙の契約書が発行されないため無料になります。
保証料
銀行によって異なります。保証会社を利用しないとして無料としている銀行もあります！
団体信用生命保険料
銀行によって異なります。銀行負担として無料としている銀行もあります！
借り換え元へ支払う費用
証明書発行手数料（残高証明書）
銀行によって異なりますが、1,000円未満程度が多いようです。
繰上返済手数料（全額繰上返済）
銀行やプランによって異なり、同じ銀行でも変動金利タイプは無料、固定金利タイプは数万円という場合もあります。
ザックリ紹介しましたが、けっこう種類がありますね。住宅ローンを組むたびにかかる費用であり、総額もなかなかの金額になってきます。
金利タイプを決めた後は、このような諸費用も考慮し、総返済額で比較していく必要があります。金利だけでなくこちらも大切な要素ということを認識しておきましょう！
