住宅ローンの減税・控除

自営業の方は必読!住宅ローン控除の落とし穴とは?

住宅ローン 落とし穴

住宅を購入や新築、リフォームすると多くの方が住宅ローンを金融機関で借りるでしょう。
そのローンは、一定の条件の審査に合格すると青色申告のときに「住宅ローン控除」を受けられます。

その一定条件とは、主に6つあります。

住宅ローンの控除条件
  1. 住宅取得後6カ月以内に居住を開始する
  2. 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下
  3. 購入や新築、中古の住居の専有面積が50平方メートル以上である
  4. 床面積の2分の1以上が自己居住である
  5. 住宅ローンの返済期間が10年以上
  6. 中古の場合、築後20年(耐火建築物は25年)

この条件を満たすことで、税が安くなる制度に加入することができます。
これを受けるには、毎年税務署に提出する青色申告が必要です。

青色申告を提出する方は控除期間は毎年、必要書類を提出しなければなりません。

青色申告の住宅ローン控除を受ける場合に必要書類は、税務署や金融機関からもらう書類と自分で用意する書類があります。
税務署でもらう書類は、青色の確定申告書住宅借入金等特別控除額の計算明細書です。

こちらは、必要事項を記入し他の書類と一緒に税務署に提出します。

青色申告などの書類は、国税庁のHPにある確定申告書作成コーナーを利用すれば、家でいつでも制作できます。
金融機関でもらう書類は、住宅取得資金等にかかる借入金の年末残高証明書です。

自分で用意する書類は、

  • 住民票の写し
  • 登記簿謄本または抄本
  • 不動産売買契約書・工事請負契約書

などがあります。
しかしながら、この税を安くする制度により戻ってくる金額は、人によって大きく異なります。

現在コロナウイルス感染症の流行により、控除を受ける際の確定申告は当初の延期された4/16以降も取り扱うようになりました。今回の再延期に対する諸注意やcovid-19に関する公的融資制度をまとめた記事を用意していますので、一度ご確認ください。

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住宅ローンの控除額の合計が大きく変わる落とし穴とは?

住宅ローンの控除は、入居した年から13年間、支払うべき税金が住宅ローンの残高によって控除される制度です。
しかし、入居時期や税制の見直しで控除対象限度額や控除期間、控除率が変わります。
その結果により、住宅ローンの控除額の合計差が大きく開くのです。

住宅ローンの控除制度は、平成26年の4月から控除期間が4年間延長されました。
平成25年度の税制改正により、翌年4月に消費税率が5%から8%へ引き上げられたためです。

さらに、平成27度の税制改正で住宅ローンの控除期間は1年半延長されました。
これは消費税率の10%への再引き上げが1年半見送られたためでした。

ところが、この見送りはまだ継続しているため、まだまだ住宅ローンの控除期間は延長されるでしょう。
現に、2020年4月現在も12月末だったものが、新型コロナの影響により延長されようとしています。

住宅ローン減税、期限1年延長 新型コロナで改正―政府・与党:時事ドットコム

この改正により期間内に居住開始した人は控除期間が伸て、控除率0.4%となり年間の最大控除額は8万円~10万円へ増えました。
その結果、この年に居住開始した人の最大控除額の合計は、平成19年が200万円、平成20年が160万円となっています。

平成21年以降は長期優良住宅(長住)が追加され、その最大控除額の合計は、600万円です。
この440万円という前年度との大きな差額は、長期優良住宅(長住)が追加されたからだけではありません。

平成20年(2008年)9月にアメリカでリーマンショックが勃発し世界規模での金融危機が起こったためでしょう。
平成21年からの最大控除額の合計は年々下がり、平成26年3月までには300万円まで下がりましたが、平成26年4月には8%の増税により最大控除額の合計は500万円まで上がりました。

余談ですが住宅ローン控除の他にも住宅ローン借り換えにより、金利や毎月の返済額が減り将来的な総支払額にも影響がありますので、こうした制度も利用していくことが大切です。

住宅ローン借り換え
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住宅ローン控除を受けることができるのは13年間しかありません。

多くの住宅ローンを組む人は3,000万以上の金額を30年~35年かけて金融機関に返すのではないでしょうか。
ところが、住宅ローン控除額は入居した年度で大きく変わりますが、控除期間はだいたい13年、多くても15年ほどしかありません。

これは、多くの人が組む住宅ローン年数の3分の1しか免除されないことを意味します。

給料が安定したサラリーマンとは違い、自営業の人は、大きく時代や世間の波で残りの住宅ローンの返済額が変わるでしょう。
もし、控除期間終了が迫っていて、残りの住宅ローンの返済額が1,000万円以上残っている人は、低金利の銀行へ借り換えることをおすすめします。

ネット銀行で借りることのできる住宅ローンの金利は、他の店舗を持つ銀行よりもだいたい1%も低下します。

この金利の差は大きく、もしローン契約期間が10年以上残っている場合や残りの返済額が1,000万円以上残ってる場合でネット銀行に借り換えると100万円以上お得になるでしょう。
さらに、支払う金額が減るだけで返済期間も短縮され、何が起こるがわからない自営業でも安心です。

住宅ローンが早く返済すればするほど安くなるシステムのためです。
ちなみに、ネット銀行は大手の銀行や企業が運営しているので信頼にも足ります。

住宅ローン控除を賢く利用しながら、低金利の銀行へ借り換えて損失を減らしましょう。

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