住宅ローン控除額の計算方法と年収や扶養人数、借入額別の減税額目安表

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて最長で10年間、所得税や住民税を控除してもらえる制度です。

正式には住宅借入金等特別控除という制度ですが、長いので住宅ローン控除住宅ローン減税などと呼ばれます。

住宅ローン控除は時限立法という期限のある制度でもありますが、今のところは期限ごとに制度の見直し・延長が繰り返され、その印象は薄れている状態です。

控除を受けられる期間は最長で10年間で、対象になるには以下のような条件や、控除金額の上限があります。

住宅ローン控除の条件
  • 自らが居住すること
  • 床面積が50平方メートル以上であること
  • ローンの借入期間が10年以上であること
  • 控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること
  • 居住用財産の譲渡(売却)の特例を受けていないこと
  • 中古住宅の場合、耐震基準に適合していること

※増改築等の場合、工事費が100万円以上であることなど、別途条件あり
※住宅ローンを借り換える場合、引き続き控除を受けるには別途条件あり

条件としては上記のとおり、あまり厳しくはないように見えますね。では実際に手続きをしたら、どのくらい控除してもらえるのでしょうか?

住宅ローン控除額の計算方法

控除の種類

所得税額の算出時の控除として、所得控除税額控除があります。

所得控除は扶養控除や生命保険料控除などが代表的で、所得税率をかける対象金額を減らす計算方法となります。
税額控除の方は、今回の住宅ローン控除が当てはまり、所得税率をかけた後の税額そのものが減額します。

控除額の計算方法

住宅ローンの「最大」控除額は、年末時点のローン残高の1%です。しかし必ずしも全額分が控除されるとは限りません。
具体的には以下の順序で控除を受けることができます。

1.所得税から控除

住宅ローン控除は、所得税から控除されます。

しかし例えば、住宅ローン3,000万円で最大控除額が30万円になる人でも、所得税10万円の場合、所得税全額を控除したとしても10万円しかお得になりません。

所得税額10万円 – 最大控除額30万円(住宅ローン3,000万円の1%) = 所得税額0円 & 控除額の余り20万円

2.所得税から控除しきれない額を、翌年の住民税から控除

上記のように所得税から控除しきれなかった場合は、翌年の住民税から控除されます。ただし控除額は課税総所得金額の7%かつ上限13万6,500円です。

上記の人が年収400万円だった場合、400万円×0.07が28万円となるので、上限13万6,500円が住民税からの控除額となります。
住民税が仮に18万円だったとすると以下の計算式になります。

住民税額18万円 – 控除額のあまり20万円のうち、上限13万6,500円 = 住民税額4万3,500円 & 控除額のあまり6万3,500円

以上です。

「えっおしまい? 最大控除額30万円のうち、あと6万3,500円分が控除されてないけど…」
「さらに来年に持ち越すの?」

そんな声が聞こえてきますが、残念ながら、これ以上は控除されません。住民税からも控除しきれなかった分は持ち越されず、消えてしまいます。

どうしようもありませんが、夫婦共働きの場合、二人でローンを分担することで控除額を最大まで受け取れるようにする、という手もあります。

3パターンの年収・扶養人数・借入額を考えた減税額目安表

ではここで年収・扶養人数・借入額のパターン別に、だいたいの減税額目安を紹介します。

控除を受けられる期間は最長で10年間のため、その間の合計額を載せます。ちなみに入居年月は平成31年10月とし、消費税10%、返済期間を35年とした固定金利の想定です。

年収 扶養人数 借入額 減税額目安
パターン1 1,000万円 3人 4,000万円 349.1万円
パターン2 350万円 2人 3,000万円 89.0万円
パターン3 600万円 0人 6,000万円 345.0万円

パターン1はちょっと良い年収の人がいる4人家族を想定しています。例えば専業主婦(主夫)と2人の子供がいる、一家の大黒柱の借り入れといったところですね。

パターン2は年収350万円で計算していますが、控除計算のもととなる収入が下がると減税額も下がっていますね。さらに扶養人数が2人いる想定なので、すでに扶養控除を受けている影響もあり、減税額が低くなっています。

パターン3は扶養家族ゼロ、年収600万円でちょっといいお家を購入した場合でしょうか。パターン1とそれぞれの条件は異なっていますが、減税額は同じくらいになるんですね。

住宅ローン控除額の簡単なシミュレーション方法

とりあえず例として3パターン載せましたが、あくまでイメージのための例なので、自分と全く同じ!とはならない人が多いと思います。そこで、自分で簡単にシミュレーションできるサイトをご紹介しておきます。

「価格.com」の住宅ローン控除(減税)シミュレーションページです。

勘の良い方は気づいているかもしれませんね。

そう、先ほどの減税額目安3パターンも、このページで試算したものです!エラそうにパターン別に提示しておいてちょっと恥ずかしいですが…

あくまで目安ですが、とても簡単に試算できます。自分のパターンを試算してみたくなった時などに気軽に利用できるので、気になったらぜひ試してみてください。