住宅ローンの借り換えのときに違約金は発生するの?

借り換えのときに気になる違約金

住宅購入時に契約した住宅ローンは数十年と言う場合も多いかと思いますが、経済的事情や金利の変動などによって住宅ローンを見直す方が増えてきています。

年間に考えてみるとかなりの金額を支払っている住宅ローンですのでそれを見直すだけでかなりの節約になるのは間違いありません。

しかし、現在の契約を解除して新しい契約をすることにより違約金が発生するのではないかと言う不安もあるかと思います。

現状でローンも払っているのに、その上で違約金まで必要なの?と思われるかもしれません。

違約金とひとことで言っても、契約解除による場合、繰上げ返済の場合、10年など一定期間の契約変更は不可、などいろいろなケースがあります。

また、変動金利や固定金利など細かな条件によっても変わりますので住宅ローンの借り換えをしたからと言って一概に違約金が発生する訳ではありません。

それ以外にも契約者の仕事の内容や個人資産、これまでの金融機関との取引状況などに応じて変わってくることがあります。

銀行はそれぞれ独自の審査方針ですので一概に住宅ローンの借り換え=違約金と言う考えはしなくてよいかと思います。

ただ、金融機関にとっては長くお金を貸せる、金利を長く払ってもらえるのがよいお客様ですので、早く返済されてしまうのはあまりよいお客様ではありません。

ただ、借り換えすることで数百万円の節約になるのが分かっているのにやらない手はありませんので、きちんと契約状況を見極めて判断するのが一番大事なことです。

借り換えのときに違約金が発生しない理由

住宅ローンの借り換えですが、そもそも借り換えというのは今借りている金融機関にとっては一括返済を行うことになります。

現在契約している住宅ローンを一旦全額返済した上で、それから新たに契約するというのが住宅ローンの借り換えのシステムになります。

そのため、今借りている金融機関にとっては早期に全額返済されただけですので、基本的には違約金が発生することはありません。

しかし、違約金は発生しませんが、借り換えのときには現在契約している住宅ローンの担保解除(現在の住宅はローン中ですので金融機関の抵当権がついています)や設定費用、借り替える金融機関の手数料、印紙代などが発生します。

これは必要経費で必ずかかりますので仕方ありません。

この分の支出を計算した上で、金利やご自身の経済状況、新しい返済プランなどを考慮した上でプラスであれば住宅ローンの借り換えは非常にメリットがあるかと思います。

現状での借り入れ年数が短い場合は諸費用が高くなりますので損をしてしまう場合がありますので、この点を踏まえた上で改めて返済のシミュレーションを行ってみるのが一番です。

またごくまれではありますが、契約時に特約として、途中解除の場合や○年間は繰り上げ返済しない、行った場合は違約金が発生します、と契約書に記載している金融機関もあります。

特に固定金利の場合はそのような特約がついている場合もありますので、契約書をよく確認して金融機関にも相談してみることをおすすめします。

そのような場合は、契約時にかなり丁寧に説明されているかとは思いますが、あらためて金融機関に確認をとってみるのがよいです。

借り換えをするべき人とは

住宅ローンの借り換えを考えられている方にとって、借り換えすることによって少しでも返済額を減らしたいと思います。

そのため、住宅ローンの資料を見ても金利に目が奪われがちですが、本当に必要なのは金利だけではありません。

逆に金利だけの利点をあげている金融機関は少ないので他の部分で違いを見極めることが大切です。

通常、融資時の金利が気になりますが、融資時に必要となってくる融資手数料が定額なのか定率なのかがポイントです。

定額ならば100万円でも1,000万円でも同じですが定率ならば100万円より1,000万円の方が10倍多く支払うことになってしまいます。

定率だとせっかく低金利の住宅ローンに借り換えても、定率手数料でメリットが無くなってしまう場合もあるため、金利ばかりに目を向けず、もっと広い視点でみることが大切です。

もともと住宅ローン自体が長期に亘るローンですので、今後の金利の変動状況や家庭の収入の変化などを踏まえた計画が必要です。

一般的に借り換えを行ってメリットが出るのは、ローン残金1,000万円以上、返済期間10年以上、借り換え前後の金利幅が0.5~1%以上が上げられます。

上記の条件に当てはまるのならば住宅ローンの借り換えを考えてもよいかと思います。

また借り換えは金融機関によっては細かな条件がありますので、条件によっては金利や条件がよくても乗り換えることができない場合もありますので注意が必要です。

現状のローンの分析、今後の返済方法などシミュレーションを十分行った上での借り換えをおすすめします。