景気に左右される住宅ローンの変動金利はどういう時に選ぶのがいい?

変動金利の概要

変動金利とは、住宅ローンの金利を、一定期間ごとにそのときの市場の動向などを見ながら見直すタイプの金利方式です。

通常、金利は半年に一度見直されますが、住宅ローンの場合には、契約から5年間は契約時の利率のままで返済を続け、その後も5年に一度のペースで利息を変更するというタイプが多くなっています。

また、金利が一気に上昇した場合でも、毎月の返済額の上限は、当初の返済額の1.25倍までと定められています。

単純に利率で比較すると、契約時からずっと同じ利率で返済をしていくことになる固定金利よりも、契約時の利率が低くなっていることが多いです。

そのため、借り入れ時にこちらのタイプで契約をする人も多くなっていますが、当初はお得に見えていても、将来的には金利が高くなる可能性があるというリスクもきちんと考慮しておいた方がよいでしょう。

なお、これはあくまでも一般的なプランであり、金融機関によっては、一年ごとに利率を見直して設定しなおすような住宅ローンも存在します。

この場合は、毎年のように返済額が変化していきますので、ある程度先まで見通すことができる人であれば問題はありませんが、ギリギリでローンを組むことになっている場合には注意しましょう。

元利均等、元金均等などの返済方式と組み合わせることによって、多少リスクを抑えたり、繰り上げ償還で利息の変動を減らすという方法もありますが、いずれにしてもある程度は手元に現金を残してから借り入れをした方が、いざというときにも対処しやすくなります。

変動金利のリスク

一見すると、変動金利は契約時には固定金利よりも利率が低いですし、5年に一度程度の見直しであればそれほど大きな違いがないように思えます。

しかし、5年後というと、景気がどう変化しているのかが予測しづらくなっており、リスクもあることを理解しておきましょう。

契約時より見直しのタイミングで金利が下がっている場合には、変動金利はそれに伴って利率が下がりますので、非常に有利です。

わざわざ借り換えをするまでもなく、自動的に今までよりも安い支払額になりますので、借入時に金利が高かったときなどはこちらを選ぶとよいでしょう。

一方で、金利が急激に上がった場合には、かなりのリスクを伴います。支払額が1.25倍までとなっているため、返済に大きな苦労をせずに済むと考えている人もいますが、仮に金利が高くなりすぎて、毎月の支払額だけでは利息が払いきれなくなったときには、それは未払い利息として借金のままで残ってしまいます。

この場合、返しきれなかった部分は一括して支払うか、分割して支払わなければなりませんので、結局は完済時期が延びてしまったり、どこかで大きな負担が発生することになるでしょう。

このようなことを考えると、変動金利を利用するときには、金利が下がり過ぎてこれ以上低くはなりそうにないというときや、変動が激しすぎて将来的な予測が立てにくいとき、あるいは長期的に借り入れをする予定であるときには向いていないことがわかります。

30年以上かけて返済をする場合には、よく考えて決めるようにしましょう。

変動金利がおすすめのケース

では、どのようなケースで変動金利を選ぶのが向いているのでしょうか。

5年間は契約時の利息で払うことができるということは、5年以内に完済することができる人の場合には、リスクなしに最も低い金利になる変動金利を選ぶことができます。

そこまで短期間で返すことができなくても、見直しが一回程度で済む10年程度での借り入れを考えている人の場合には、あまり大きなリスクもなく借り入れをすることができます。

もし、見直しのタイミングで利率が高くなっていたとしても、元金均等方式で返していれば元本が半分近くまで減っていますので、利息自体はそれほど多くはなりません。

また、普段から金融事情に詳しい人、下部や資産運用などを行っていて、金利の変化についていくことができる人なども、リスクを許容できれば変動金利はおすすめです。

いざというときに返済できるという自信があった上で、毎月の家計をきちんと管理している場合は、運がよければ金利を大幅に減らせますし、途中で金利がアップしても、低い時期のうちに資金を蓄えて繰り上げ返済をするなど、対処することができます。

さらに、やむを得ず高金利の時期に借り入れをする人も、将来的に利率が下がる可能性が高いのでおすすめです。

マイホームは必ずしも金利が低いときに購入できるとは限りませんので、逆にすぐに金利が下がる見込みのある変動金利を利用して、できるだけ利息を払わずに済ませるという考え方もできます。

もちろん、市場の変化は予測しきれるものではありませんが、よく考えて選びましょう。