住宅ローンの分割実行とは
住宅ローンというのは、住宅の購入目的のためだけに支払われます。
そのため、通常は1回のみの支払いとなりますが、まず土地を購入し、そのあとで注文住宅を建てるといったケースの場合には、一度で融資を行うことができません。
最初に土地の購入代金を支払わなければなりませんので、その時に1回目、住宅の完成時に2回目の融資を受けるというのが一般的です。
これを分割実行、または分割融資といいます。
分割実行は、土地と建物を別々に購入するときなどによく利用されていますが、それ以外にも建築会社への支払いが複数回にわたるときに利用されることもあります。
ただし、住宅ローンを分割で融資するかどうかは金融機関が個別に定めていますし、融資の回数制限も異なるでしょう。
建築会社側でも、工事の進行具合によって支払いを請求することになっている業者がありますので、借入先を探すときにはよく調べてから決めるようにしましょう。
なお、同じように住宅ローンの融資の前に借り入れができるつなぎ融資というものもあります。
こちらは住宅ローンではなく、住宅の購入に必要な資金として別途短期間の融資を行うというものですので、住宅ローンの控除対象にはなりません。
また、金利も高く設定されており、あくまでも物入りな時期に支払いを分散させる目的で使うものです。
分割実行の場合には、複数の融資をそれぞれ、低金利で長期間にわたって返済していくことができますので、できればこちらを利用したほうが、トータルの支払利息は安くなるでしょう。
コロナウイルス感染症による不況の影響により毎月の住宅ローン、賃貸家賃の支払いに困っているという方は、現在、住宅金融支援機構含む公的融資制度の利用要件が緩和されています。
自分が利用できる制度がないか公的融資制度をまとめた記事を用意していますので、一度確認してみることをおすすめします。
一般的な分割実行
分割実行の細かい取り決めについては、住宅ローンを提供している金融機関によってもかなり異なってきます。
例えば、融資の回数については、土地と建物を別々に購入する場合にのみ使えるように、土地の引き渡しときと建物が完成したときにそれぞれ1回ずつまで分割可能としているところもあれば、決められた回数内であれば、どのタイミングでも融資が受けられるようになっているところもあります。
もちろん、いつどのような理由で、融資が必要になるのかということはあらかじめ届け出をしておかなければなりません。
なお、金利については融資を受けるタイミングで変更されるのが原則です。
例えば、土地の購入時に2％で融資を受けた場合、建物の融資を受けるまではその金利で返済を行います。
そして建物のための融資受けたときの金利が2．5％であった場合、トータルの借入額に対して2．5％の利息をつけて返済をしていくということになります。
金利方式は金融機関によって異なっており、固定金利が使えなくなることもありますので注意しましょう。
逆に、融資を受けるたびに金利方式を選びなおすことができる、対応が柔軟なタイプの商品もあります。
担保の設定は、融資を受けた時点で行われ、土地を購入したときには土地の抵当権設定登記を行い、建物の引き渡し時には建物の抵当権設定登記を行います。
通常、根抵当権の設定をしていますので、融資の上限である極度額のみが記載されており、建物の登記を入れるときに、土地の登記を書き換える必要はありません。
分割実行とつなぎ融資
このように、何度かに分けて支払いをしなければならないときには、分割実行とつなぎ融資という選択肢に分かれます。
分割実行は住宅ローンとして取り扱われることで税金の控除対象になること、金利が低いことなどが大きなメリットです。
一方で、分割融資の回数が決まっていたり、金利方式が選べなかったり、条件が厳しいなどのデメリットもあり、融資を実行するたびに、手数料も発生してきます。
また、基本的に建物の完成前に抵当権の設定登記を入れますので、登録免許税の優遇措置を受けることができません。
支払いのスケジュールと分割実行の条件がきちんと合致しているときには便利ですが、意外と高くついてしまうケースも少なくありません。
つなぎ融資は自由度が高く、手続きも分割実行よりも比較的簡単に進められます。
住宅ローンとは異なるため、こちらも手数料が別途発生しますが、登記を入れる必要はありません。
しかし、金利は住宅ローンと比べるとかなり高くなっており、長期的な利用には向いていません。
すぐに返済できるめどがある場合には、こちらを選択するとよいでしょう。
このように、いずれの融資にも一長一短ありますので、必要経費も含めて、完済までにトータルでいくらの支払いになるのかをきちんと確認しておくのがおすすめです。
一見、分割実行の方が条件がよく思えますが、計算してみるとそれほど差がなく、むしろ建築会社の選択肢を広げられるつなぎ融資の方が満足度の高い住宅になったというケースもあります。
