二世帯住宅の場合、住宅ローンの組み方が変わる?仕組みを

『二世帯住宅』という言葉を聞いたことはないでしょうか。

「両親と子供家族がふたつくっついた家に住んで、行き来できるやつでしょ?」
それです!

一つの建物に複数の世帯が住める住宅のことで、両親と子供家族の住む場合が多いようです。キッチンなどの共用部分を持つタイプから、完全に分かれた二つの家を扉でつなぎ行き来できるタイプまで、今やさまざまな住宅がつくられています。

この二世帯住宅の住宅ローンを組もうとした場合、実はいくつか組み方があります。今回の記事ではその組み方の代表的な3つの方法を紹介していきます。
大きな買い物であるうえに、場合によっては相続といった問題も絡んでくる二世帯住宅の住宅ローン。できれば自分たちの世帯に合った方法で組みたいですね。
今回は、「親子で」二世帯住宅を建て、住宅ローンを組む場合を想定しました。

二世帯住宅の住宅ローンについて

そもそも二世帯住宅は複数世帯が住める広さのスペースが必要になり、また生活共用部をどうするかによっては家2軒分に近い設備を用意することにもなります。何が言いたいのかというと、「二世帯住宅は建築費用が高くなる傾向にある」ということです。

「二世帯住宅を建てようにも、今の収入では審査が通らない!」といった事態が簡単に想像できてしまいますね…しかし、それを解決できるかもしれない住宅ローンの組み方があるのです!

ざっくり言うと、「親子で協力して支払う」ことをローンの契約に反映することができます。借り入れられる範囲が広がることになりますが、片方が返済不能な状態になったときにもう片方の負担が増えるリスクも理解しておかなければいけません。

親子で住宅ローンを組む方法としては、大きく分けると以下の3つの方法があります。

ペアローン ローンを分けて世帯ごとに借りる
収入合算 二世帯の収入を合算し、一人が名義人となり借りる
親子リレー返済 最初に親、ある時点からは子が名義人となり返済していく

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選べるの?

実は多くの住宅ローン商品では、ローンの組み方が決まっていたりいくつかに限定されており、自分で選べることが少ないのが現状です。

とはいえ、どの方法についても「収入額が数年後に親子逆転する可能性」「親の退職時期」「子世帯の養育費の増加」など、今後のライフプランを考えることが大切になってきます。
それを踏まえつつ、ここで特徴を理解しておくと、返済計画も立てやすくなるでしょう。

それでは先ほどの3つの方法について、詳しく紹介していきますね。

ペアローン

ペアローンは、言わばローンを2つの契約に分けて別々に借り入れる方法です。これは二世帯住宅に限らず、一世帯の住宅で夫婦が検討することも多い方法です。

この方法は、うまくすれば住宅ローン控除の対象額を多くすることもできます。ですがそれだけでローンの配分を考えるのではなく、今後のお互いの収入や出費について、見通しを立てながら考えることも必要です。

契約を分けるため住宅ローン控除だけでなく、団体信用生命保険など全てそれぞれ独立して利用することも、理解したうえで検討しましょう。
また、契約にかかるいわゆる「諸費用」も2契約分かかることになります。

収入合算

収入合算は、住宅ローンの審査で、親の収入と子の収入を合算して考えるという方法です。例えば子の収入だけでは借りられないローンも、親の収入を合算した額で審査することで借入れ可能になるということです。

ペアローンとの大きな違いは契約の数が一つであること、それによりこの収入合算の方法では「誰が主債務者になるか」がポイントになります。
主債務者とは文字どおり、主にお金を借りる人です。主債務者を子とする場合はそこに親の収入を合算することになります。

契約が一つなので親子どちらかが主債務者となります。そして主債務者ではない方、収入合算者が、「連帯保証人」か「連帯債務者」かどうかによって、収入合算者の返済義務や住宅ローン控除などの利用可否も異なります。

収入合算者=「連帯保証人」の場合
返済義務 主債務者のみ(返済不能になった場合のみ、収入合算者)
物件の所有権 主債務者が100パーセント
住宅ローン控除 主債務者のみ利用可能
団体信用生命保険 主債務者のみ利用可能

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収入合算者=「連帯債務者」の場合
返済義務 主債務者と収入合算者(割合は自由に決められる)
物件の所有権 返済割合と同じ
住宅ローン控除 主債務者と収入合算者ともに利用可能
団体信用生命保険 基本的に主債務者のみ、収入合算者は有料で利用可能

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親子リレー返済

最初に親、次に子という順番で、バトンを渡すように返済者が変わる方法です。親が返済不能になったり子の収入が増えて返済可能になると、子が返済者になります。

この方法なら審査の年齢制限など、子の年齢で判断されることになります。収入についても審査では合算して考えられ、最初に親が多く支払っておくこともできるので、その面でもメリットがあります。

収入が多く年齢が高い親と、収入が少なく年齢が低い子という関係に合った組み方と言えますね。

組み方として、親が主債務者、子が連帯債務者とする場合が多いようです。連帯債務者なので返済額によっては子も住宅ローン控除が受けられます。ただしこの場合、団体信用生命保険に加入するのは基本的に親のみです。

さらにこの団体信用生命保険には注意点があり、次の項目で紹介します。

相続など、注意点について

団体信用生命保険

団体信用生命保険に加入した親が80歳未満で死亡すると、子の持ち分だった金額も含めて全額が完済扱いとなります。ただし、親の年齢が80歳を超えると、団体信用生命保険の保証が終了します。

そうなると、子が団体信用生命保険に新たに加入する必要が出てくるのです。

もしもその時点で子の健康状態が悪かったり、加入し忘れなんてことが起こると、それ以降は団体信用生命保険のサービスを受けられないことになります。

相続

相続、難しい問題です。ポイントは2つあります。

  • 家の名義がどうなっているか
  • ほかの親族が納得しているか

まず家の名義については、出資した割合に応じて決まります。親子両方が出資していれば共有名義となります。親が出資しているのに子の名義にしてしまうと、贈与税が必要となる可能性があるからです。

共有名義であれば相続の時、「住み続ける代わりにほかの兄弟に現金を渡す」「住むことをやめ、土地を売ったお金を分ける」といった選択肢が現実的になってきます。

ただし最初から同居している子の名義であれば、あとは親族が納得してくれるかが焦点になるでしょう。

実は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例を利用すれば、非課税枠を増やすことができます。条件に当てはまるか、ぜひ確認してみましょう。

「ほかの親族が納得しているか」ですが、これは二世帯住宅を建てる時点から話し合っておくことが大切です。いくら名義が単独になっていても、相続で独断的に「この家は自分のものだ」といった態度をとっては、ほかの親族の不満をあおってしまいます。

住宅以外の相続問題だけでなく、その後の関係性が悪化する可能性もありますね。

後から不満が出ないように事前に話をしておくなど、トラブルを避けるための対策も大切です。

二世帯住宅はローンの組み方だけでなく、住宅の建設や登記方法など様々なことでも一世帯住宅と違う点が多い住宅です。

必要であれば専門家にも相談し、自分自身でも理解しながら行動していきましょう!