住宅ローン初心者でもわかる選び方のコツ!自分に合う銀行や金利タイプを見極めるポイント

初めて住宅を購入するとき、住宅ローンはどうやって選べば良いのでしょうか?住宅ローンについて何も分からないのに、いきなり選ぶとなると、ついこんな決め方にしたくなってしまうかもしれません。

「楽だし、もう提携ローンに決めちゃおうっ」
「行きつけの銀行でいいかなー」
「一番金利が安ければお得になるでしょ!」

でも、ちょっと待ってください!住宅ローンは大きな金額だけに、総返済額や結果的に得られるメリットがぜんぜん違ってくることもあり得るのです。

「面倒がらずに調べておけば…」と後で後悔しないためにも、自分に合ったローンを選ぶポイントは押さえておきましょう。

安易に決めるのはリスクあり!

特に提携ローンがあると、不動産会社から提示される様々なメリットもあり、すぐに決めてしまいたくなってしまいます。

提携ローンには、一部審査(物件審査)の免除、そして融資実行日の調整も含め手続きが楽になること、さらにその銀行の中では低金利設定の場合もある、といったことがメリットとして挙げられます。

しかし、他の銀行と比較したらもっとお得でピッタリなプランがあるかもしれません。手続き代行等のために5~10万円の手数料が上乗せされることもあります。

今後、銀行とのやりとりが不動産会社に都合の良い説明で伝えられる可能性も考慮しておいた方が良いでしょう。それらを考慮して問題なければ、提携ローンを選択するのも一つの手だと思います。

ですが、よく理解しないまま、丸投げするように決めてしまうのであればおすすめできません。

同様に、よく利用する銀行や、金利の低さというポイントだけで選ぶのも、「他の点を考慮すると実はもっと良いプランがあった」「長期的に見ると損してた…」といった結果になりうるリスクがあります。

住宅ローンについて理解しないまま安易に契約をすると、潜んでいるリスクに対し自分から何も予防することができません。

住宅ローンはコンマ数パーセントの金利差で、総返済額に数百万円の差が出ることも普通です。自分に合っていなければ、長く付き合っていく間に感じる不便さも出てくるかもしれません。どんな特典があるか知らなければ、自分にぴったりな特典を得る機会を失うことになります。

単純に、よく分からない契約ってなんか怖いですしね。

自分に合った住宅ローンを選ぶには、どんなことを確認すれば良いのでしょうか?

見極めのポイント

自分に合った住宅ローンの選び方について、確認すべきポイントを紹介します。

  • 金利タイプ
  • 諸費用も含めた総返済額
  • 団信(団体信用生命保険)を含む各種特典
  • 利便性(繰り上げ返済手数料・ネット・土日対応有無など)
  • 対面相談可否

おすすめの絞り込み順序としては、以下のような順番がおすすめです。

  1. 金利タイプを決める
  2. 諸費用も含めた「総返済額」を試算する
  3. 以下について、自分の希望に沿って比較する
    • 団信(団体信用生命保険)を含む各種特典
    • 利便性(繰り上げ返済手数料・ネット・土日対応有無など)
    • 対面相談可否
  4. 候補の銀行に相談(優遇がもらえるかも?)

上記の他に、「住宅ローン控除の恩恵を全額受けたいから、夫婦で住宅ローンを一つずつに分割して借りる場合も試算してみる」「中古住宅を購入と同時にリフォームするから、リフォーム費用も一本化できるローンを検討する」等、希望に応じた様々な絞り込み方があると思います。

特になければ上記の順で絞り込むのがおすすめです。

以下で一つずつ説明していきますね。

金利タイプ

まずは自分に合った「金利タイプ」を見極めましょう。

金利の低さも大切ですが、その相場自体、金利タイプによって違ったり、返済期間中に変動したりするので、まずはどのタイプが合っているかが重要になります。

金利タイプは大きく分けて「全期間固定金利」「固定期間選択金利」「変動金利」の3種類があります。
それぞれの特徴は以下のとおりです。

全期間固定金利

借り入れ時点からローンを完済するまで、金利が固定されているローンです。

メリット
  • 金利が固定されている安心感があり、金利上昇によるリスクを考えなくて良い
  • 返済総額が変わらないので収支計画が立てやすい
デメリット
  • 変動金利より金利が高めに設定されている
  • 今後低金利で推移すれば、変動金利より返済額は多めとなる
向き不向きの想定

今の低金利の恩恵を受けたい、またはこれから収入が落ちるので安定した収支計画を立ててお金を貯めていきたい、といった場合に合っていると言えます。

固定期間選択金利

一定期間のあいだは固定金利タイプとして返済し、所定の期間が過ぎるとまた金利タイプを選択するローンです。

メリット
  • 期間中は、金利が固定されている安心感があり、様子を見ることができる
  • 変動金利と同じ、またはそれ以上に低めの金利が設定されている場合もある
デメリット
  • 期間中は固定金利のため、途中で金利が上がり始めた時には、期間終了まで金利タイプを切り替える踏ん切りがつきづらい
  • 期間終了と共に金利が急激に上がる可能性もある(期間終了後、手続きしなければ原則変動金利に自動切り替えとなるが、その際の金利がいくら上がっていても変動金利の125%ルールは適用されない)
向き不向きの想定

設定した期間中は教育費等で支出が多くなる、または収入は少ないが期間中に上昇予定という場合に、合っていると言えます。

変動金利

定期的に金利が見直されるローンです。

メリット
  • 全期間固定金利よりも金利が低めに設定されている
  • 今後金利が上昇しなければ、ずっと低金利の恩恵を受けられる
デメリット
  • 金利上昇によるリスクがある
  • 金利が上昇すれば返済額も上昇し返済が苦しくなる不安がある
向き不向きの想定

借入額が少ない、または夫婦共働き等で資金に余裕があり、金利の変動に対応できる場合に合っていると言えます。

諸費用も含めた総返済額

金利タイプも決まったら、次は肝心の返済額の比較です。同じ金利タイプ同士で試算し、比較してみましょう。

ただし、金利の低さだけでなく、諸費用も含めた「総返済額」で比較する必要があります。

諸費用は、ローンを組む際に必要になる保証料・事務手数料・印紙代・登記費用といった費用の総称です。諸費用だけなら、ネット銀行系の方がやや安い場合が多いです。

ですが、審査が厳しかったり「諸費用が安く金利が高い」といったパターンもあります。

「総返済額」で試算しなければ、結局トータルで安いのか高いのかは見えてきません。

各銀行で用意されているシミュレーションページ等で、総返済額を試算してみましょう。

各種特典や利便性等

住宅ローンに付くさまざまな特典や、システム等の利便性も、重要なメリットのひとつです。

団信(団体信用生命保険)を含む各種特典

特に団信は、3大疾病の返済免除特約が無料で付いてくる特典など、最近は様々な形で手厚い保障が受けられる商品が増えているようです。

また、買い物時の割引券といった様々な特典がついてくる住宅ローンもあります。

利便性(繰り上げ返済手数料・ネット・土日対応有無など)

繰り上げ返済が手数料無料・最低金額一万円から返済可能だったり、インターネットから手軽に手続きができるといった利用のしやすさも、充分比較のポイントになります。

長い期間返済し続けることを考えると、支払い等の手間もできれば減らしたいものです。その銀行の各種提供サービスもチェックしてみると、自分にとっての意外なメリットが見つかるかもしれません。

対面相談可否

契約手続きに限らず、何かあった時の問い合わせや相談は、時には対面で進めた方が良い場合もあります。

さまざまな書類を用意するといった手続きに慣れていない人や、気軽に相談できる環境がほしい人であれば、特に、近場で対面相談できることは立派なメリットになると思います。

候補の銀行に相談しよう

ある程度絞り込めたら、実際に候補の銀行に相談してみましょう。分からなかったところを解決できたり、より良い条件を提示してもらえるかもしれません。

できれば対面で相談し、ついでに他の銀行の見積もりなんかを持って行くと、より具体的な話ができるでしょう。もしかしたら条件によっては、金利などで優遇を受けられるかもしれません。

ちなみに頭金を多めに準備することで、優遇が受けられる可能性が高くなるそうです。

まとめ

自分に合った住宅ローンの選び方について、重要なのは以下の2点です。

  • 金利タイプ
  • 諸費用も含めた総返済額

住宅ローンを選ぶうえで、まず自分に合った「金利タイプ」を決めてから比較しましょう。
返済額を考えるときは必ず、諸費用も含めた「総返済額」で試算してみましょう。

後は自分に合っていると思える条件のプランを選べば、納得できる形で住宅ローンを組めると思います。

住宅ローンはたとえ後で「間違えた!」「もっといい商品が出てきた…」となっても、「借り換え」という形で借り直すことができます。

ですが、返済した分は原則戻りませんし、借り換えの場合も諸費用はまた新たにかかります。

「一度決めてしまったら取り返しがつかない」とまで気負う必要はありません。内容を理解し、自分で選ぶことで、そうそう「間違い」と言える結果にはならないはずです。

ですが、営業マンや流れに任せて「よく分からないけど、それでいいや」と言ってしまうと、後で「損した!納得できない!」となりかねません。ここまで読んでくださった方は大丈夫だと思いますが…

上記のポイントを踏まえて、自分で納得できる住宅ローンを選びましょう!

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