昔に比べると結婚の晩婚化などにより家族を持つ年齢も上がり、それに伴い住宅を買う年齢も上がってきています。
2013年の国土交通省の住宅市場動向調査によれば、新築住宅の購入者の平均年齢は38歳です。
この年齢で新規に住宅ローンを組めば、支払期間30年のローンだとしても支払完了時は68歳になってしまいます。
60歳定年の年齢で考えると、定年後8年間、月々の住宅ローンの支払いが残ることになるでしょう。
公的年金の受給開始年齢が65歳に引き上げられたことで、定年後も希望者は働き続けることができますが、2008年の厚生労働省、高年齢者雇用実態調査結果の概況によれば、6割近くの方が現役時の賃金より1～4割減となっています。
65歳になって満額年金を支給したとしてもその金額は現役時代の半額ほどになってしまいます。
この計算だけだと定年後8年の支払いが非常に心配になりますが、会社員の方は定年後の8年分は退職金で支払えばよいと思う方がほとんどでしょう。
しかし今後、年金の支給開始年齢が徐々に引き上げれられている中で、退職金のほとんどを住宅ローンの返済にあててしまうのはちょっと危険な選択とも言えます。
老後の収入は基本的には年金頼りなので、支給額が決まっており定期収入が増えることがない年金ですから、退職金はできる限り使わずに生活費の補填として残しておきたいものです。
住宅ローンの返済とは、今後減っていく生活収入の中でローンを組んだ現役世代と同じ額を払い続けていくことになります。
今後は長い目で返済計画を考えていくことが一番重要だと言えます。
コロナウイルス感染症による不況の影響により毎月の住宅ローン、賃貸家賃の支払いに困っているという方は、現在、住宅金融支援機構含む公的融資制度の利用要件が緩和されています。
自分が利用できる制度がないか公的融資制度をまとめた記事を用意していますので、一度確認してみることをおすすめします。
こんな住宅ローンは危険です
現役時代の収入の計算のまま、定年後も同じ返済を行っていく計画の方は非常に危険です。
定年後の返済額ですが通常は年収の3割程度までと言われています。
現役時代ではこの数字は大したことではありませんが、定年後はどうでしょうか？
収入が年金頼りになってしまうと年収の半分、もしくはそれ以上になってしまう可能性があります。
これでは住宅ローンの返済に追われてしまって通常の生活を行っていくのが非常に困難になってしまいます。
また、毎月の返済額が少なくなるボーナス併用の返済をされている方も注意が必要です。
年2回のボーナス払いを利用している場合、老後になればボーナスは完全になくなりますし、月の返済だけを考えていると年間2回、20～30万もの返済がやってくるので、これを支払ってしまうとその月の生活費は完全になくなってしまいます。
実際の返済に関して、退職金を考えている方も多いかと思います。
勤続35年のサラリーマンの平均退職金額は約2,200万円ほどになりますが、この時点で住宅ローンの残高が2,000万円を越えている場合は、退職金のほとんどを住宅ローンの返済に使ってしまうことになるでしょう。
そのため、できる限り退職金が残るように返済額を減らしておく必要があります。
このように定年退職後の月々の返済が厳しいと感じた場合は金融機関と相談して返済期間を延長して月々の返済額を軽減する方法もあります。
しかし完済年齢の上限は75～80歳くらいまでですから、年齢によっては延長措置ができず、月々の返済額がそのままになってしまうことになるでしょう。
いち早く現状を把握して早めに対策を行うのが最良といえます。
最優先は定年後の生活資金の確保です
退職後の収入は年金のみですから、これを把握して住宅ローンの返済計画を見直してみるのが大切です。
どうしても住宅ローンを組んだときは現役バリバリで老後の支払いについてはきちんと考えていない場合が多いです。
社会状況の変化に柔軟に対応できるように住宅ローンを返済しながら、再度ローンを見直してみることが大切となります。
退職後の生活に影響が出ないようにする一番よい方法は繰り上げ返済になります。
現役時代、資金が十分にあるときに通常の返済に併せて少しでも多く返済することによって、定年後に支払う金額を減らしていく考え方です。
例えば40歳で3,000万円のローンを金利2％の35年返済で借りた場合、月々の返済額は10万円弱、60歳の定年時に1,500万円ものローンが残ってしまいます。
しかしローン返済が始まってから月々27,000円ほどを積み立てておき、3年ごとに100万円繰り上げ返済するだけで返済期間は9年ほど短くなります。
60歳の定年時のローン残高も830万円ほどになりますので、退職金で残高を返済することも可能になるでしょう。
ただ、繰上げ返済を急いでしまったため、教育資金や万が一のための現金まで利用してしまうと本末転倒になってしまいます。
現在、住宅ローン金利は低く推移していますので、このときは無理に繰り上げ返済することなく、運用によってローンの利息分以上の運用益を上げれば手元に資金を残したまま繰上げ返済以上に効果を出すことも可能です。
ローン返済を急いでしまって貯蓄ゼロの生活では、何かあったときの対応ができなくなり非常に不安な状態といえます。
住宅ローンと言う長期の返済に関しては、ローンを組んだときのままにするのではなく、定期的に見直しを行うのが賢い返済方法だと言えます。
