住宅ローン借り換えの条件は?どこまでOKなの?借り換えに踏み出す前の心配を解消しよう!

住宅ローン借り換えの条件は?どこまでOKなの?借り換えに踏み出す前の心配を解消しよう!

住宅ローンの借り換えを考えたときの思いとして、借り換え後の損得など失敗したくないことはもちろんです。

しかしその前に、まずはそもそも借り換えできるのか?もしくはして良いのか?何か落とし穴や注意点は?といった不安や疑問が浮かぶ人も多いのではないでしょうか。

この記事ではそんな疑問を解決できるように、以下3項目についてまとめています。

借り換えの前提 ~回数の縛りなど~

借り換えをやったことがないと、何か禁止事項があるんじゃないか?と心配になってくることもあると思います。

たとえば、

「借り換えって何度もできる?やりすぎたらブラックリストに入っちゃうかな?」
「住宅ローンを組んでどのくらい経ったら借り換えて良いの?」
といった疑問。

実際のところどうなのでしょうか?

まず確認すること

まず、住宅ローンの借り換えとは、ざっくり言うと住宅ローンの返済先を変更することです。借り換え先にしたい新たな金融機関(要は銀行ですね)からお金を借り入れ、そのお金で現在の住宅ローンを完済します。

では実際に借り換えできるかどうか?というのは、多くの場合、借り換え先の審査が通るかどうかに焦点が当たります。借り換え元は、全額繰上返済の手数料さえ払えば特に制限がない場合が多いためです。

ただしごく一部の例として「借り換えをすると残金の一割を罰金として支払う」といった契約をしている場合もあります。その契約で借り換えようとして、トラブルが発生したという事例もあったようです…

借り換えを考えたら、まずは今のローンの契約内容を確認してみましょう!

借り換え回数制限

住宅ローンの借り換えは回数制限がありません。借り換え先の銀行があれば、何度でも借り換えることができます。

「じゃあ金利が下がるたびに借り換えれば、最高にお得!?」と考えたいところですが、諸費用や残金・残年数を考えると、実際にはそう何度も借り換えしないことがほとんどです。

また、審査に影響するかについてですが、借り換え回数はあまり重要視されていないようです。過去の借り換え情報で言えば、それよりも返済実績があるか、返済事故や遅延がないかといったことの方が審査に影響するようですね。

借り換えはいつから可能?

借り換えの最短のタイミングについてです。これは、借り換えで新たに組むローンの審査が通るかどうかにかかってきます。

つまり借り換え先のプランの条件により、「一概に言えない」ということになりますが、一つだけ確かなことがあります。

「借り換え元の住宅ローンを一回でも支払っているか」は、必ず確認されると考えましょう。

審査項目としての過去のローン滞納有無を判断するのに、最低でも一回、支払った事実が必要になります。その上で支払い済みの期間が問われることもありますが…しかし実際のところ、一回でも支払いをしていれば、ローン滞納なしと判断されるケースも少なくないようです。

まとめると、「究極一年間に何度でも借り換えをすることは可能!」なんてことも言えてしまいます。ですが先ほども書いたように、実際のところはメリット・デメリットを考えてそう何度も借り換えしないことが多いです。

しかし、だからといって慎重になりすぎ、借り換えタイミングをズルズル先延ばしにするのはお勧めしません。損になるのであれば別ですが、もし十分なメリットが見込めるのなら、できるだけ早く行動に移りましょう!

理由はこの後の項目で紹介します。

借り換え先の審査について

まず、借り換え時の審査項目の特徴についてです。

一番大きな特徴として、「物件の担保価値に対する借入額の許容範囲」が広くなり、逆に「借りる人の信用性を見る目」は厳しくなるという点があります。

最初のローン借り入れ時と比べると、物件の担保価値は年数の経った分だけ下がっています。そして大体の場合で、残金の減るスピードより物件の担保価値が下がるスピードの方が早いことの方が多いです。

ですが借り換えは銀行にとって利益につながる取り引きになります。そのため、借入額の許容範囲を広くすることで借り換えやすいようにするようです。

その代わり、借りる人の返済能力など、信頼性をより厳しく審査します。年数が経つことでより注意深く審査しなければならない項目が増えてくることも、その理由の一つです。

借り換えを考えるときには以下に挙げる項目が審査されることを意識しておきましょう。

年齢

  • 借り換え時の年齢
  • 完済時の年齢
  • 健康状態
  • 勤続年数

借り換えで最も大きなポイントのひとつは、年齢が上がったことそのものや、それによる変化についてです。

まず、団体信用生命保険の保障を受けられるのが80歳までであることから、住宅ローン自体に「80歳までに完済する」前提があります。これは新規借り入れでも、借り換えでも同じです。

その基準のもと、借り入れ時は65~69歳、完済時は75~80歳が一般的に年齢上限として多く設定されています。

ただし借り換えについては、「50代の壁」というものがよく言われます。50代になった時を境に、40代と比べて急に審査に通りづらくなる傾向があるというのです。

これは借り換えメリットが出るほど時間が経っている場合が、この年齢層に集中しているためという見方もあります。一つの区切りとしてより意識されているだけ、という可能性も高いのです。

ですが結局…

やるならできるだけ早く行動した方が借り換えに有利!というのは明らかですよね。

年齢が上がると健康状態も変化しやすくなってきます。また、年齢の上がった借り換え時点では、転職による勤続年数の喪失もより印象が悪くなってしまうようです…

自分の状況が変化または悪化する兆候があれば、早めに借り換えを考えてみましょう(もちろん、早まった借り換えをしてしまわないようメリットがあるか十分検討することが必須です!)。

これまでの借入状況、返済実績

  • 借り換え元ローンの返済実績、遅延有無と程度
  • 他社借入案件の借入額の大きさ、件数、返済実績、遅延状況
  • 消費者金融の借入状況

年数が経っているため、その分他のローンや借入れが増えていることも考えられます。その遅延有無はもちろん金額・件数の規模や、消費者金融から借り入れているかどうかも重要な審査項目となります。

特に遅延状況や消費者金融の借入有無については、審査する金融機関によっては一発NG項目となってしまう場合も。

築年数、その他

住宅の築年数

築年数は年齢と同じく、年月とともに不利になる項目です。ただし紹介したように、本人の信頼性に比べるとやや甘い審査基準となる場合も多いようです。とはいえ一部の人気物件を除いて、耐久性や資産価値が失われていると判断されることになるのは意識しておきましょう。

そのほかにも、以下の場合は審査が通るのが難しくなると言われています。

  • 手取り収入のうちローン返済にあてる割合(返済負担率)
  • 勤務先企業(公務員・上場企業かどうか、会社の規模)
  • 雇用形態(正社員か、契約社員・派遣社員か、自営業者・経営者か)
  • 源泉徴収票に「歩合給」の記載がある(直近一年分より遡って審査される)
  • 勤務先が親の会社(年収の正当性が問われる)
  • 直近で離婚した、または独身(慰謝料・養育費の発生や結婚による引っ越しが疑われる)
  • 結婚済みで奥さんのみが申し込みをしている(ご主人が連帯保証人でないとリスクありと判断される)

上記の項目にひっかかっただけでは「一発アウト!」とはならないかもしれません(もちろん借り換え先によりますが…)。

しかし「信頼性」に重点を置きながらしっかり審査される可能性の高い項目です。上記で挙げたような項目を複合的に審査するので、ネガティブな要素があればあるほど、またはその程度が大きければ大きいほど審査に通るのが難しくなります。

ひっかかりそうな状況はできるだけ回避し、ネガティブ要素を抱え込んでしまった場合は軽減・対策できないか、検討してみましょう。

ちなみに「指定信用情報機関(CIC)に「異動」の記載がある」場合は問答無用で即アウトになります!これは借り換えがどうとか関係なく、金融機関への借金全般が難しくなる案件ですが…

以上を踏まえた、ベターと言える行動パターン

最後に、ここまで説明したことを踏まえた上で、お勧めしたい行動パターンを3つ紹介します。

繰り上げ返済・または借り換え時の頭金を多く設定する

残金を少なくすると、当然完済は近づき、信頼を得やすくなります。結果的に将来払う金利も減り、自分にとってもプラスになるはずです。

特に事情がなければ、できる範囲で早めに返済してしまいましょう!

「通れば儲けもん」思考で借り換え申し込み

より「借り換え」に重点を置いている金融機関であれば、借り換えして欲しさに、審査に通る可能性が高くなります。特に、最近増えてきたネット銀行に多く見られる傾向です。

そういった金融機関に当たるため、複数の銀行に定期的に借り換えを申し込んでいく、といった方法を取るのも一つの手です。

ただし「定期的に」というところがミソです。連続して受けるとその履歴により、後に受ける審査に影響が出る可能性もあります。審査を受けた履歴が残る、6か月間が過ぎるのを待つことも意識しましょう。

現在借り入れ中の銀行に、金利の引き下げを相談してみる

現在の住宅ローンを組んでいる銀行に、金利の引き下げを相談してみるというのも実はアリです。特に低金利で借り換えが頻発するような状況では、銀行も顧客を引き留めたい気持ちがあると思います。

もちろん借り手の返済能力や求める条件によっては、相談に応じてもらえない場合もあり得ます。ですが、借り換えにかかる諸費用や手間を考えると、それだけで大きなメリットです。

さらに、他銀行への借り換え検討資料を持ち込めば、より交渉しやすくなるでしょう。