外国人が住宅ローンを組むための必須条件
外国人が住宅ローンを組む際には、ほぼ日本人と同様の審査基準を満たすことが必要となります。
具体的には、永住権が必要です。
住宅ローンの契約は20年から30年といった長期契約のものが主流です。
そのため、契約期間中、日本での支払をしっかりと続けてくれる人である必要があります。
就労ビザなどの場合は、そこまで長い期間を前提としていないので数年おきにはビザの更新が必要です。
失職などで本人の意志と関係なくビザの更新ができない事態となれば、日本在留の許可さえ取消になります。
そうなると、残りの返済について本人に交渉したり請求することも困難になりますから、長い将来に渡って不安なく日本で返済を継続してくれる人である必要があるのです。
帰化をするなどして日本国籍を有している場合は、問題になるケースはあまりないでしょう。
また永住権を有している場合も信用度が高いとして審査を通過しやすくなります。
永住権は一般的に在留10年以上を基本として、善良であることや、職業など国の審査を通過して得られるものです。
それだけ信用度が高く、また将来にわたって日本に在留する可能性が高い人物であるともみなされます。
永住権がなくても、それに準じた人として日本人の配偶者がいて在留7年以上の外国人の場合は、配偶者の信用力など総合的に判断して住宅ローン審査を通過する可能性があるでしょう。
ただし、このような人の場合は永住権の申請も比較的審査が通りやすいと思われます。
日本人配偶者がいる場合は、在留10年を待たず在留3年以上で永住権を申請できるからです。
近年は書類を英文で作成してくれる銀行も一部に存在しますが、基本的には日本語での契約や対応が主流ですから、それなりの日本語能力も求められます。
永住権以外でポイントとなる審査基準
永住権の部分がクリアできたら、後は日本人の場合とほぼ同じです。
借り手に返済能力があるということを銀行に認めてもらうのが重要となります。
まずは年齢です。
銀行によって多少の違いがありますが、目安としては、住宅ローンの申し込み時に20歳以上65歳未満であり、かつ返済期限が80歳位までとなります。
あまり高齢になると、返済期間中の死亡リスクも高くなるからです。
次に安定した雇用と収入です。
最も審査通過しやすいのは、日本企業に正規雇用で3年以上勤めている人となります。
しかし外資であっても在留3年以上でこの先も日本を離れそうにないとか、非正規であっても3年以上同じ企業で勤めている場合などは信用があると見なされる傾向です。
年収は最低200万円は欲しいところです。ただし、銀行によって判断は異なります。
年収が高くなくても、頭金を20パーセント程度用意したり、ローン総額を押さえるなどの工夫をして、無理のない返済計画であれば審査を通過する可能性は十分にあるでしょう。
逆に年収が800万円であっても、年間返済予定額が年収の30パーセントを超えるような計画は無茶とみなされますので注意が必要です。
サラリーマンではなく、個人事業主の場合は年収が高くても、将来の年収が不安定であると見なされる傾向です。
この場合も事業開始後3年以上であるなど、直近以外のこれまでの実績がみられます。
税金対策で所得を低めに申告している場合は、その金額で評価されるため住宅ローン審査でマイナスになることもあります。
ただしフラット35の場合は、あくまで年収ベースでみていくため、年収はあるけれど実績が足りないという人には、向いているかもしれません。
審査には、他の金融機関のクレジットカードやローンの実績も見られるので滞納歴がないこともポイントです。
永住権がなくても住宅ローンを組みたい場合は
「永住権がないけれど、どうしても住宅ローンを組みたい」という外国籍の人はどうしたらよいのでしょうか？
一つ目は、日本人の配偶者や信頼できる日本人に連帯保証人になってもらうケースです。
これは在留3年未満であるなど永住権を取得する要件を満たしていないけれど、日本に職があって今後も日本で働く予定がある場合などです。
配偶者や連帯保証人に収入があって、万が一の場合にも連帯保証人が支払能力を発揮すると見なされれば、審査に通過する可能性があります。
また住宅ローンを組む際に、ローン残高に対して物件の担保価値が高い場合や、少額で返済期間が短い場合などは応じてもらえるかもしれません。
ただし永住権がないことは、信用度の低さにつながりやすく、一般より高い利率になる場合もあるので注意が必要です。
また、現在永住権がないけれど永住権を申請中でかなり高い確率で永住権がとれそうな段階にあるとかいう場合に、個別判断で審査を通過する場合があります。
もうひとつは、発想を変えてて全く別の融資先を探すという方法です。
今まで述べてきたのは日本の銀行を前提とした話でしたが、外資の銀行やノンバンクであれば審査基準が異なります。
もちろん利率も異なるので、世界的にみて低金利といわれる日本の銀行で融資を受けた場合と比較して有利であるか否かのチェックは必要でしょう。
外国籍であっても、出身国の銀行やノンバンクが日本に支店を持っているような場合は、本国での預金やクレジットカードの履歴、現在の収入などの支払能力という視点で審査をしてもらえることがあります。
仕事上、日本と本国を数年おきに移動しているというような場合などは、本国のメインバンクに融資を依頼するのも一案です。
